初级评估师专业能力测试题集.docxVIP

第PAGE页共NUMPAGES页

2026年初级评估师专业能力测试题集

一、单选题（共10题，每题1分）

1.某城市核心商业区临街商铺，2025年10月交易案例显示，同类物业年租金普遍上涨12%。若评估该商铺2026年1月价值，应采用下列哪种租金确定方式？

A.直接采用2025年10月的市场租金

B.按照历史租金上涨12%预测2026年租金

C.结合市场租金上涨趋势，采用修正后的租金

D.仅参考2024年租金数据

答案：C

解析：评估商铺租金需结合市场动态，综合考虑短期波动与长期趋势，修正后的租金更符合2026年市场预期。

2.某农村集体建设用地，原用途为农业用地，现拟转为工业用地。评估其增值额时，应重点考虑下列哪项因素？

A.土地前三年平均产值

B.转用后的土地出让金差价

C.周边工业用地成交价格

D.农业用地保护政策限制

答案：B

解析：土地用途转换的增值主要源于土地级别的提升，评估时需以出让金差价为核心依据。

3.某在建工程因资金链断裂停工，评估其续建成本时，需考虑的核心风险是？

A.材料价格波动

B.政策性调整

C.重新审批的法律风险

D.建设周期延长

答案：C

解析：停工工程续建需重新审批，法律风险直接影响成本评估。

4.某企业租赁仓库，租赁合同约定“租金按年递增5%”，评估时如何确定2026年租金？

A.直接采用合同约定比例

B.查询市场同类仓库租金涨幅

C.结合企业信用调整递增比例

D.仅参考2025年租金

答案：B

解析：租金调整需以市场实际涨幅为基准，合同约定比例可能脱离市场。

5.评估某租赁型住宅时，以下哪项属于减价因素？

A.小区绿化覆盖率高于同区域平均水平

B.周边有新增交通枢纽

C.物业管理费高于市场平均水平

D.房屋朝向好

答案：C

解析：高于市场平均的物业费会降低房屋吸引力，属于减价因素。

6.某商业综合体包含百货、餐饮、影院业态，评估其整体价值时，需重点分析哪项协同效应？

A.各业态租金独立核算

B.不同业态的客流互补

C.共享停车场资源

D.统一物业管理费

答案：B

解析：商业综合体价值核心在于业态间的客流互补，而非单一指标。

7.评估某写字楼时，以下哪项属于最高最佳使用原则的例外情况？

A.空置率较高的楼层改为餐饮场所

B.低层商铺改为办公空间

C.裙楼商业改为酒店

D.顶层改为观景公寓

答案：B

解析：写字楼低层商业改为办公不经济，违反最高最佳使用原则。

8.某城市老旧小区改造后，评估其居住物业增值率时，应重点参考下列哪个指标？

A.原小区房屋交易均价

B.改造后周边新建住宅价格

C.改造投入与面积比

D.改造前物业管理费

答案：B

解析：增值主要受周边市场价值影响，改造投入仅是影响因素之一。

9.评估某公司股权时，以下哪项方法最适用于初创企业？

A.市场法（参照同类公司交易）

B.收益法（预测未来现金流）

C.成本法（净资产账面值）

D.股权估值模型（PSI模型）

答案：C

解析：初创企业缺乏盈利能力，成本法更符合实际。

10.某海域使用权评估中，以下哪项属于法定限制因素？

A.海域周边旅游业发展潜力

B.水域环境承载力

C.航道使用权优先权

D.海域使用权期限

答案：C

解析：航道使用权优先权属于法定限制，直接影响海域价值。

二、多选题（共10题，每题2分）

1.评估某工业厂房时，以下哪些因素属于区位因素？

A.周边物流交通便利度

B.水电供应稳定性

C.税收优惠政策

D.厂房临街面宽度

答案：A、C

解析：区位因素包括宏观政策（C）和外部环境（A），厂房具体特征（D）属于实物因素。

2.评估某在建工程时，以下哪些风险会导致评估价值下降？

A.建设资金中断

B.贷款利率上升

C.政府规划调整

D.材料价格下降

答案：A、B、C

解析：资金风险、融资成本上升和政策不确定性均会降低在建工程价值。

3.评估租赁型商铺时，以下哪些属于最高最佳使用分析内容？

A.改造为餐饮的可行性

B.继续出租的收益

C.改为办公的潜在收益

D.改建为地下停车场

答案：A、B、C

解析：最高最佳使用需对比多种可能用途的收益，停车场不属于商业用途。

4.评估某林地时，以下哪些因素需重点考虑？

A.林木生长年限

B.采伐政策限制

C.周边木材市场行情

D.土地使用类型变更可能性

答案：A、B、C

解析：林地评估核心在于资源可持续性（A）、政策限制（B）和市场价值（C）。

5.评估某企业股权时，以下哪些指标属于财务分析内容？

A.净资产收益率

B.现金流覆盖率

C.市场占有率

D.股权分散度

答案：A、B

解析：财务指标（A、