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超级购物中心投资开发实务

我认为sH0PPINGMALL的发展是一个谨慎乐观的市场方向，美国来的话，到

目前为止美国的购物中心总共是四万多家，那么当中的MALL大概是七百多家，就是MAL

L是十万平米以上的超级购物中心，那么七百多个SHOPPINGMALL的存在，应该说

是美国整个商业地产市场当中很重要的一个部分，那么在近几年美国MALL的发展持续一个

下降的态势，并不能说明中国从现在刚开始发展，那么没有前景，或者说表示绝对悲观，我认

为可能这个态度可以稍微正面一点。

首先的话，SHOPPINGMALL作为商业房地产最复杂规模最大的这个形式，那么

它的投资开发事实上的话是商业地产当中最复杂的这么一个过程，事实上作为最复杂的形式来

，那么我们通常周边所见到的小型的、中型的商业地产，应该他们的操作形式其实是SH

OPPINGMALL整个投资开发操作程序的一个简化，所以我想尽管在座有很多嘉宾，可

能是做一般的商业地产的开发，可能是做一个两万，或者是三四万平米的发展，SHOPPI

NGMALL开发的程序时于中小商业房地产的开发商同样是具有借鉴的作用。

下面我针对这个SH0PP1NGMALL的投资开发从五个主题做一下介绍，第一点是

SHOPPINGMALL投资开发的操作过程，第二是关键环节，第三是项目的竞争刀，

第四，SHOPPINGMALL项目的决策体系，第五，商业房地产自动模式。

关于SHOPPINGMALL投资开发的操作过程应该，可能目前国内很多开发商投

资商普遍在一个探索的阶段，所以说在这里针对这个操作的程序，就个人的观点做这么一个表

述。第一点就是项目的选择及可操作性判断，关于这一点有两个内容，第一，并不是所有的城

市都适合，或者说具备了做MALL的条件，从2001年开始很多国内的专家，在MALL

刚进入中国之后表示了很多负面的观点，那么评价的标准就是中国的GDP比较低，美国达到

一万美金，而中国GDP的条件存在着明显的差距，以北京、上海为例，这两大城市在中国算

是比较发达的城市，MALL的发展在中国不具备条件，我个人提出一些新的不同的建议，是

说商业房地产项目它开发发展的基础条件；是说这个项目所面对的核心商圈这个消费总量，消

费总量的话，因为它是体现了核心商务圈的人口基数，也体现了核心商圈的能力，也包括了G

DP的水准，事实上中国人口的密度来的话跟美国完全不同，所以我们认为在中国的商业房

地产MALL的比较来讲，在对市场判断的时候，不要轻易GDP来否定这种业态它的发展

空间，事实上在做项目判断的时候，做一个整体项目周边核心商圈消贽总量的判断，将有助于

对项目做出比较正确的结论。

第二个内容是说，并丰任何开发商，任何背景的开发商都可以做MALL的发展，可以这

么讲，比如说就某一个开发商自身的资金实力尚不足于解决一个MALL的项目，土地款的问

题，那么我建议这种开发商不要轻易做这种操作，事实上北京就有这样一个项目，那么经过两

三年的运作，项目本身，就是我所做的北京SHOPPINGMALL的项目，应该讲国外的

机构对这个认可程度应该是不错的，我们去年5月份在拉斯维加斯做项目的推广，美国排在前

面的机构，包括（英文），还有英（文）公司，美国专门侬SHOPPINGMALL发展的

公司，他们后两家都到北京来考察，他们对项目的认可程度我认为是不错的，他不认可的是说,

开发商的背景，开发商的资金实力，而且开发商在一个有限的资金条件之下，依然有一个过高