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房地产项目开发全过程的成本限制与管理

前后

房产行业发展很早，但近十几年来，国房地产业发展快速，造就

了一批亿万富翁，房地产开发利润空间较大，以致于诸多企业都纷纷

把眼光投向房产业，房价一冉上涨，房屋空置率渐渐上升，房地产泡

沫加大，现在国家有连续出台政策打压房地产，限制房价，们多数

人对房价比较关切也比较熟识，对地价可能也也许了解，但对房地产

的泡沫是多大了解的不是很具体，只有们把握了房地产的成本组成

才能真正了解房地产企业的利润，也只有知道了成本组成才能有针对

性的去限制开发成本。

们通常涉及到的狭隘的成本限制，施工图预结算、招投标很少

考虑全过程成本限制与管理成本限制不只是房产公司成本限制部门

预（结算部）的事情，而是贯穿于整个房产开发的全过程，不是单纯的

工程成本，而是全成本。

房地产项目全成本的概念和范围：房地产项目的成本可以理解为

以建立商品房为目的，从购买土地、前期策划、设计、施工到竣工入

住为止的房地产开发全过程所支付的相关费用的总和。

全成木费用组成1、土地成木地（价、拆安费青苗补等偿）、2、

工程成本、3、营销成本广（告宣扬、代理费）4、管理成本5、财务

成本税（金利息）以上费用贯穿于房地产开发的九个环节（有的环节

也可以合并但还是按九各环节去介绍），所以成本限制工作要在九

个环节都要介入，成本限制与管理是房产开发公司全员的事而不是哪

个部门那几个人的事情。

以下是九个环节成本限制的要点及涉计到的责任部门（今日所介绍

的职能部门基本上按咱们公司现状，真正房产运作时・，公司的组织机

构还要健全，应有总工、各分管副总，有些工作的审批到总工或各分

管副总即可。）

房产开发项目成本限制的九个环节

第一项项口立项环节成本限制

共次项

二［、规划设计环节成本限制要

第三项招投标环节成本限制

第四项施工环节成本限制

第五项材料及设备选购环节成本限制

第六项销售环节成本限制

第七项工程预结算环节成本限制

第八项期间费用的限制环节成本限制

第九项物业管理阶段成本限制

、项目立项环节成本限制

项目立项环节的成本限制依项目开发方式的不同而有所区分。该环

节由于有国家多项法规政策的限制，运作时敏捷度较小，基本原则是

在国家规定范围内最大限度地限制企业的费用。这一环节的限制基于

公司与政府的各方面关系。

该环节涉及的工程成本主要是土地成本，土地的获得方式可分分有偿

获得（出让、转让、合作开发、还有一种就是出租，房产开发不行能）

和无偿获得行（政国家划拨，房产开发不行能）。

这一阶段成本限制公司领导及经营部门按（我们公司工作划分，其他

公司不肯定叫经营部也有的叫企发部等）主要作用。

谁来限制

限制要点限制什么怎么限制