马山商业项目策划案.ppt

2011年10月;第一部分环境分析;二、城市化进程;三、城市战略地位;;五、小结;第二部分商业环境解读;一、区域商业地产概述;二、区域商业地产特征;三、区域商业地产发展现状;四、商业地产供求简析;影响马山未来商业地产供求的三大因素

;;;五、小结;第三部分项目解读;一、项目规划现状;福马商城

——概念性规划设计

;马山百货

项目中心位置;马山百货

项目外街

靠步行街一侧;马山百货

项目外街

临姑娘江一侧;姑娘江

街道干净、江水清澈;二、项目SWOT分析;竞争楼盘一览;三、竞品项目简析—东方名都（商住综合楼）;三、竞品项目简析—红河商都（商住综合楼）;三、竞品项目简析—佳境天城（高档住宅）;三、竞品项目简析—荷花苑小区;三、竞品项目简析—中央豪庭（高档住宅）;四、小结;第四部分项目定位;一、项目战略定位选择;一、项目战略定位选择;一、项目战略定位选择;（4）项目核心竞争力矩阵分析——南城碧缘;二、本案战略定位选择;选择动机

◆选择领导者——本案不具备大规模体量，且客观条件不具备形成价格垄断的条件，加之首次做商业地产开发而非纯经营，故市场经验不足；

◆选择挑战者——作为新入市的商业地产项目开发商，在开发经验不足的前提下，缺乏国企背景，故对客户的吸纳达不到预期构想，各方面条件均不支持项目作为挑战者角色出现，规避风险才是项目运营首要考虑的问题；

◆选择追随者——项目规模小，借助区域内大项目托势，可以更好的规避市场风险，以小博大；

◆选择补缺者——针对产品特点，进行目标市场细分，精准营销，瞄准市场缝隙，敏锐做出市场判断。;三、项目战略定位;项目战略定位;四、项目主题定位;五、项目功能定位;六、项目目标定位;七、客群定位;1、消费群体定位;;

主力客户构成;4、客源构成;;第五部分营销战略;商业区、住宅区

结构功能：

1层：时尚商铺（李宁、耐克、达芙妮、红蜻蜓、森马、以纯、菜茶茉、乐多多）

2层：休闲餐厅+咖啡厅（巴西烤肉、绿岛阳光、小福楼、捷佳咖啡、米罗咖啡）

3层：KTV+酒吧（K歌迷、时尚酒吧）

4层：??乐会所（健身房、桌球室、棋牌室、茶吧）

5层-18层：住宅楼;住宅部分;一、定价原则;鉴于本项目周边尚未有商铺销售，我们采用同类及当时市场在售商铺进行比较，结合项目实际情况修正为本项目的价格的方式对本项目进行定价。

;目标均价＝市场比准价＋K?产品综合溢价;项目最终实现的价格与招商情况、市场当时的供需、包装展示、宣传推广、营销手法等因素相关，所以在项目定价时，不是一个定值，而是一个区间。;3、价格修正;三、价格策略;四、推售策略;首期开盘关键因素;;六、销售模式;七、商铺经营模式选择;七、营销目标;八、营销推广策略;2、推广步骤;3、媒体推广策略;;5、营销费用分解;第六部分团队保障;;;;;;销售队伍组建时间节点;大客户团购板块;;谢谢大家！