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房产经纪人培训手册

第一章房地产特性

房地产是房屋、土地和附着于其各种权益总和。在国，房地产所称房屋，普通是指都市规

划区域范畴房屋建筑物、它涉及都市、县城、城乡和独立工矿区范畴所有房屋建筑物。

在国外，房地产被称为“物业”和“不动产”。房地产是一种价值巨大，使用周期长而又不能

移动特殊商品。它在生产、流通、消费等环节都不同于普通商品，具备特殊性。房地产使用

周期长，作为不动产房地产，具备固定性，耐久性和增值性。

房地产是人类社会政治、经济、文化生活重要物质基本和承载物，它不但是人们最基本牛.活

资料，如住宅；也是最基本生产要素，如厂房、办公楼等。在市场经济中，房地产还是一种

商品，是人们投资置业重要对象。房地产构成社会经济生活中巨大财富，也是关系到国计民

生重要财产和资源，在一国总财富中，房地产往往占有较大比重，普通在60%~70%左右；在

家庭财产中房地产也是最重要某些。因此，房地产是人们最注重、最爱惜、最详细财产形式,

房地产业是一种国家最重要产业之一。

房地产是不动产形式固定资产，是一种特殊商品。房地产具备其他财产和商品所不具备特性:

I.不可移动性。房地产属于不动产，其自然地理位置是固定不变，不能移动和搬运。

2.房产、地产不可分割性。房屋依土地存在，土地是房屋不可缺少物质构成要素，土地具备

在空间位置上不可移动性、房屋也因而具备不能移动性，房产和地产同属于“不动产”。

3.品质差别性。房地产作为商品，在品质上具备不同质性，虽然在同一地段建筑物，由于楼

屋不同、朝向不同等因素、不同房屋也不能具备相似品质。

4.价值高大性。房地产价值额巨大，是居民家庭最为昂贵耐用消费品，普通家庭往往倾其毕

生积蓄也难以买得起一套商品房；房地产也是公司、单位最为重要、占用较大投资额生产经

营要素。

5.使用耐久性。土地具备不可毁灭性，房屋虽然不象土地那样具备不可毁灭性，但是已经建

造完毕，寿命普通可达数十年，甚至上百年，在正常状况下，建筑物很难发生崩塌，除非为

了更好运用土地而进行拆除。

6.供应有限性。土地具备不可再生性，其总量有限，特别是都市土地，随着经济发展和人们

生活水提高，对土地、房屋需求不断上涨，房地产供应有限性更加突出。

7.用途多样性。土地可以用于商业、办公、居住、工业、道路、农业等各种用途。

8.价值变化互相影响性。房地产价值不但取决于自身质地，还取决于周边环境状况。

第二章房地产基本知识

一、房地产知识

-（）房地产开发

1.房地产开发公司类别及功能

1）内资境（内投资主体设立）综合性开发公司一一可不断开发新项目

项目公司一一只为了一种项目或为各种特定房地产开发项目为经营目公司，不再具备再开

发资源。

2）外资境（外投资主体设立，涉及中外合资公司，中外合伙公司）综合性开发公司及项目公司

2.按注册资金区别级别

一级：注册资本不低于5000万元；经营5年以上且持续5年建筑工程质量合格率

达100%；近3年房屋建筑面积合计竣工30万方米以上，或者合计完毕与此相

当房地产开发投资额等；

二级：注册资本不低于万元：经营3年以上持续3年建筑工程质量合格率达

100%;近3年房屋建筑面积合计竣工15万方米以上，或者合计完毕与此相称房地产开发

投资额等；

三级：注册资本不低于800万元；经营2年以上持续2年建筑工程质量合格率达

100%；房屋建筑面积合计竣工5万方米以上，或者合计完毕与此相称房地产开发投资额;

四级：注册资本不低于100万元；经营1年以上；已竣工建筑工程质量合格率

达100%等。

（二）土地

以往土地采用批相、招标、合同、拍卖方式，但自1月1FI起所有土地都要进行拍卖。

土地使用年限

使用类型年限

居住70年

工业50年

教诲、科技、文化、体育50年

办公楼、综合