某广场营销执行方案研讨.docxVIP

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xx广场营销执行方案

名目

第一局部工程分析

近期市场状况

工程概况

工程定位

第二局部销售策略

销售总体策略

进市时机及销售前提

销售时期及工作安排

各销售时期推货策略

销售治理

六、核心卖点的提炼

第三局部价格策略

厘定价格的相关因素

价格定位

价格策略

定价原那么

付款方式及折扣操纵

价格操纵

回款预估

第四局部宣传推广策略

广告目标

宣传推广策略

媒体组合策略

推广费用预估

第五局部工程包装

包装总纲

根底形象设计

营销通路的包装

卖场形象包装

附件：

一、媒体投放方案及费用安排

二、价目表

第一局部工程分析

xx市商业地产的市场现状

〔一〕近期xx市商业地产市场概况

2003年,xx市商业地产在政府实施房地产市场标准化运作、加快地铁等都市根底设施建设等多项利好因素推动下，呈现出稳步开展的势头，在售和在租的的大型商场亮点频现，正佳广场、维多利广场、光明广场、名盛广场、地王广场、盛贤纺织〔布艺〕城、十甫名都等大型商业，分布在市内各个热点区域，四面开花，往年的商用物业大旺，呈现一派喜人景象，要紧表现在以下六方面：

1、体验式商展开发〔SHOPPINGMAII〕引领潮流

体验式商展开发〔SHOPPINGMAII〕是2003年最流行的商业形态，许多商用物业开展商竞相尝试，往年风头最足的商业工程都定位于SHOPPINGMAII。据悉，目前xx在建的MAII有5个，天河区的正佳广场、北京路的光明广场和名盛广场，位于奥林匹克体育场旁的“花花世界〞以及白云区的百信广场。除尚未开售的“花花世界〞其它工程推出市场后的租销售情况都较不错。xx市场都同意MAII这种类型的商业工程。xx广场就工程的实际情况，借这一趋势将工程定位为xx首席社区商业MAII。

2、专业市场行情瞧涨

由于xx经济的持续高速开展，加上特有的地理位置及周边地区强大的产业链支持，xx的专业市场一直是商业布局中重要的一环，且各类专业市场的表现的特不繁华。2003年下半年陆续有专业市场商展推出市场，销售和出租情况都相当理想。如鞋业皮具市场有金龙盘国际鞋业皮具贸易广场，布艺专业市场有海印盛贤纺织〔布艺〕城，美容美发专业市场有美博城，电脑专业市场有颐高数码广场等，我司认为，专业市场的选址十分重要，往年推出的专业市场都建在商业气氛逐渐浓厚的地点，或者在传统的商业街，这是专业市场依旧繁华的缘故。

3、主题商场的开发逐渐成趋势

主题式的商场由于具体清晰的定位及鲜亮特色，对加强商户的竞争力及吸引客户方面有独特作用，也是商用物业开展商喜爱的形式之一。2003年底以“主题商场〞的形象推出市场的商展有上升的趋势，如富力儿童世界、广百玩具城、运动前线、南天国际照明广场、xx百利国际婚庆中心、百安居等，都特别受置业者、投资者和消费者的关注。依据开展趋势，因此四楼考虑作为儿童主题的商场。因为工程只有99个车位缺乏以支撑大型酒楼和整个商场的使用，因此建议五楼做主题餐饮，设置西餐厅和咖啡馆，如引进伯顿等。

4、新开商场引进大型名牌商家

大型商展能够做旺，一靠地理位置。二是靠聚拢人气，此外还瞧能否提供齐全的商品种类，让顾客实现“一站式〞消费。如正佳广场、维多利广场都以大品牌商家为要紧客户，一是能够提高档次，另外也能够让消费者享受更多的购物乐趣。而新光都市广场在招商过程中引进了家乐福和顺电两大商家。通过招商部的努力，主力商家方面差不多确立美国诺马特超市。

5、岁末商展广告投放量激增

2003年11月1至12月20日，共有36个大型商场、专业市场、裙楼商展和小区展在xx报纸媒体作广告，比9－10月份多出4个，其中xx市内有34个，市外有2个。报纸的广告量，比9－10月份增加63.9%，其中市内商展的广告量占商展广告总量的99％。广告投放量原定为500万，我们认为考虑到对接广电房地产的品牌向全国输出的需要，应该增加100万的广告投放,组建成全方位的市场攻击体系。

6、投资增长较快、整体市场供大于求，总体价格走低。

2003年1－9月xx市批准的商预售面积达平方米，成交面积为万平方米，同比增长47.57%和％。xx市特别是八区商展的提供量大增，呈现出迅猛开展的势头。受提供量的巨大碍事，尽管2003年前三季度的成交量与2002年相比有较大幅度的增长，但少于2002年的提供量，目前市场的售货量仍较多，有待市场进一步消化。

同时，因2003年商展市场供大于求，导致2003年的商展成交价接着下滑，八个区的商展成交均价为9810元/平方米，与2002年商展的成交价格同期大幅下落了％。只是，受都市和市政建设等利好因素碍事，现在天河、白云、越秀等区的商展销售仍然维持良好的市场局面。

1998-2002年全市商展成交均价表

〔单位：万平方米〕

年份

八区

十区

批出量

成交