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房地产企业财务管理讲座

房地产企业财务管理

很高兴，今天和大家有互相交流的机会，首先我自我绍一下，我姓

李，现在在会计师事务所任副经理。我们单位是一个集团单位，下面还有评

估公司、造价咨询公司等等。今天和大家在这里见面，大家来自四面八方，

我听说有的还是从外地赶来，有些同志可以说不远好几千里地，今天天气

又很热，这几天天气不太好，百年酷暑高温，今天是赶上了，我希望大家

互相交流的时候能够集中精力，咱们把手机是不是能够关一下？包括我

的。

今天跟大家交流的主要是财务管理方面的问题，时间是一天，安排的

内容有八讲：第一讲是房地产开发企业的财务管理框架；第二讲是财务报表

的阅读与分析；第三讲是房地产开发企业的资金筹措；第四讲是企业的成本

管理；第五讲是预算管理；第六讲是固定资产管理；第七讲是所得税的纳税

与申报，现在的税法改得很多很快，咱们把最新的房地产企业纳税政策给

大家讲一下；第八讲是企业内部控制制度与审计；第九讲不准备在这讲了，

如果有时间的话，给大家提一下，这是一个备讲材料。

第一讲财务管理框架

这一讲里给大家绍的主要有这么几个方面：一是房地产企业的级别

划分；二是现在房地产企业的现状以及存在的问题，有问题好分析怎么提升,

针对存在的问题提升我们的管理水平，这是现代企业管理的一个需要；三是

财务管理框架，房地产企业的财务管理应该从哪几个方面着手。

一、房地产开发企业的级别

房地产开发企业的级别划分主要是按注册资本、经营期限、竣工面积、

质量合格率这四个方面的条件来划分企业的等级。大家可以从表中看到，一

级的注册资本金需要达到5千万以上，经营期限起码是五年以上的，还有三

年累计竣工面积是30万平米，质量合格率要求连续达到五年100%,其中有

一年没达到就要降级。累计竣工面积，我们的企业可能来自不同的管理部门,

竣工面积是一个在房地产开发、基本建设、施工等等的一个专用名词，竣工，

房子盖完了，各方面通过验收了，包括质量验收、内业资料验收、财务验收

等等，才能达到竣工的要求，而不是说施工队盖就竣工了。

二级企业注册资本是2千万，三级企业是8百万，四级企业是1百万，

其他的指标我就不再说了。

这是企业开发的等级划分，我们可以衡量一下自己了，我们的企业的

注册资本金是多少？不算贷款，企业开张成立的时候拿出来的钱，货币和

实物，现在注册主要是货币，是5千万？还是2千万？达到哪个级首要的

指标？我们就可以进入哪一级了，当然其他的指标也是很重要的。

1.房地产企业的资质等级与开发工作的范围有紧密的关系。

首先讲一级资质的房地产企业可以承建的项目规模不受限制，多大的

都行，国内的有的或者有能耐跑到国外去也可以，可以在全国范围内承揽

房地产开发项目，还有基建项目也是如此。不仅在北京市，在广东、山东，

哪儿招标都可以投标。二级和二级以下的资质就不是这样的了，承担的面积

是25万平米以下的开发项目，超过25万平米以上的资质就不够了，只能看

给你了注册用，明天你就得给我，甚至于下午你就得给我，我给你用四个

小时，有的用两天，有的或者时间更长一点，看约定了。现在有一些验资的

时候，专门有这么一种公司，大家感兴趣的话，必要的时候也可以用上,

比如我注册资本我准备2千万，实际我手里就一百万，那我也要做事，怎么

办呢？那就有一些验资公司，他本身就带资给你验资，我遇到这种情况也

不少，我先借你，你有1百万，我借你1900万，我也给你验资，他借给你

的钱，他控制，然后验资以后马上把1900万抽回来了，那作为企业来讲,

注册资金肯定是不够的，然后就出现了筹资、集资、贷款等等一系列的问题

和事项。

3.房地产开发企业为什么要不断提升自己的管理水平？

当然，这对企业管理的效益有很大的关系，管理好效益就高，管理不

好效益就低。另一方面从社会上反映出来的问题来看，也要提升我们自己的

管理水平是企业发展的自身需要，否则就要受到制约，受到社会上的或者

是政