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2025年房地产估价师《估价案例与分析》真题集

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

试卷内容

一、简述房地产估价中“合法原则”的含义及其在实际估价业务中的具体体现。请结合一个假设的估价案例，说明如何运用该原则处理估价中的特殊情况。

二、某城市一栋商住两用楼，用途为底层商业、上层住宅。假设你接受委托对该物业进行现状价值评估。请简述在运用市场法估价时，应如何选取可比案例？需要关注哪些主要的交易情况、交易日期、区域以及个别因素修正？请阐述选取可比案例和进行修正时应考虑的具体内容。

三、假设某公司拥有一块工业用地，计划在其上进行厂房建设。请说明在运用成本法评估该地块开发完成后的房地产价值时，应如何估算其土地取得成本、开发成本（包括建安成本和基础设施建设费）和开发利润？在估算各项成本时分别需要考虑哪些主要因素？

四、某投资者于三年前购买了一栋办公楼用于出租，当前打算出售。请阐述在运用收益法评估该办公楼价值时，应如何预测其未来收益（如净租金收入）？如何确定合适的折现率（或资本化率）？请说明选择基准地价法和市场比较法估算土地价值的各自优缺点，并说明在何种情况下可能更倾向于选择其中一种方法。

五、假设你正在评估一宗在建工程的价值。该工程的土地使用权已取得，但建筑物尚未建成。请简述运用假设开发法评估该在建工程价值的基本思路和步骤。在估算开发完成后的价值和开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、开发期利润及风险溢价时，各需要考虑哪些主要因素？

六、现有一宗“生地”（未进行“七通一平”等基础设施建设的地块）在城市新区，用途为商业。请说明若采用基准地价修正法评估其价值，需要收集哪些基准地价信息？具体的评估步骤是什么？在修正过程中，需要关注哪些主要的区域因素和个别因素？

七、某住宅小区的业主大会决定对小区的共有部分进行改造，需要评估改造工程所需的费用。请说明在这种情况下，应如何运用成本法进行评估？需要估算哪些成本项目？在确定各项成本的价格时，应考虑哪些因素以反映其真实价值？

八、假设你接受委托，评估一宗划拨出让方式的住宅用地在当前市场的价值。请分析划拨土地使用权的性质对估价方法选择、参数确定和估价结果可能产生哪些影响？在评估报告中，应如何清晰、完整地阐述估价假设和限制条件？

试卷答案

一、

含义：合法原则是指在房地产估价活动中，估价师应以估价对象的合法利用为前提进行估价，估价结果应是估价对象在合法利用状态下的价值。

体现：

1.确定估价目的：估价目的必须符合法律规定，如买卖、租赁、抵押等。

2.明确估价前提：如现状价值、设定价值（合法用途下的价值）、法定价值等。

3.选取合法用途：对于用途受限的房地产，应按其合法的、最高最佳用途进行估价。

4.处理特殊权利：如抵押权、租赁权等，应分析其对价值的影响，并符合法律规定。

假设案例：某宗土地用途为划拨，仅许用于工业，但周边已形成商业氛围，评估其商业价值。依据合法原则，应按其土地法定用途（工业）进行评估，而非商业用途。

二、

选取可比案例：

1.要求：与估价对象在区位、用途、性质、结构、档次、规模等方面具有相似性。

2.途径：查阅交易记录、咨询专业人士、公开市场信息等。

交易情况修正：关注交易是否正常、自愿，有无利害关系、补价、税费负担方式等差异。

交易日期修正：通过价格指数、市场趋势分析，修正可比案例交易时间与估价时点之间的价值差异。

区域因素修正：比较估价对象与可比案例所在区域在商业繁华程度、交通便捷性、基础设施完善度、环境质量、规划限制等方面的差异。

个别因素修正：比较估价对象与可比案例在临街状况、楼层、朝向、面积、户型、建成年代、维护状况等方面的差异。

具体内容：量化各项差异，计算修正系数，将可比案例价格修正到估价对象状况下的价值。

三、

土地取得成本：通常指获取土地使用权支付的费用，如出让地价、转让地价或划拨土地补缴的土地出让金。

开发成本：

1.建安成本：指建造建筑物和附属工程发生的费用，包括建筑材料费、建筑安装费、设备购置费等。

2.基础设施建设费：指项目红线外和红线内的道路、供水、排水、供电、通讯、绿化等基础设施建设费用。

开发利润：根据行业平均利润率或开发企业自身利润目标估算。

影响因素：土地成本受土地位置、市场供求、政策等因素影响；开发成本受材料价格、人工成本、工程难度、施工管理等因素影响；开发利润受市场竞争、企业品牌、融资成本等因素影响。

四、

预测未来收益：主要通过市场法（比较同类物业租金水平）、收益法（分析自身历史租金趋势和未来变动趋势）和成本法（扣除运营成本后的收益）等方法预测未来正常年净租金收入。需考虑租赁市场行情、物业空置率、租金调整机制、物业自身状况变化等。

确定折现率：可采用安全利率