经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(中级)巩固重点详解.docxVIP

经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(中级)复习要点

1学科框架速览

模块

权重（约）

高频题型

建筑与房地产市场

18%

单选、多选

投资项目经济分析与评价

22%

计算、案例

工程造价与招投标

15%

单选、案例

建设工程管理

15%

案例、多选

房地产估价与资产运营

12%

计算、单选

房地产制度与政策

10%

多选、判断改错

可持续与绿色建筑

8%

多选、简述

2必背公式/指标速查表

指标

公式

备注

净现值NPV

∑(CI-CO)_t/(1+i)^t

i→基准收益率

内部收益率IRR

NPV=0时的折现率

线性插值法

年金现值系数

[(1+i)^n-1]/[i(1+i)^n]

记(P/A,i,n)

静态投资回收期

累计净现金流量转正年份-1+上年累计绝对值/当年净流

≤基准回收期

容积率

计容建筑面积/用地面积

与楼面价成反比

楼面地价

土地总价/计容建筑面积

招拍挂核心指标

工程量清单综合单价

人+材+机+管+利+风

清单计价核心

价值系数

功能系数/成本系数

V≥1优先

利息备付率

EBIT/当期应付利息

≥1.3

偿债备付率

(折旧+摊销+EBIT-所得税)/当期应还本付息

≥1.1

3分模块高频考点

3.1建筑与房地产市场

需求定理：4大影响因素（人口、收入、利率、预期）+3大弹性（价格/收入/交叉）。

供给定理：短期弹性小、长期弹性大；土地供给无弹性。

四象限模型：

?第Ⅰ象限：租金↑→价格↑。

?第Ⅱ象限：价格↑→新建量↑。

?第Ⅲ象限：新建量↑→存量↑。

?第Ⅳ象限：存量↑→租金↓。

住房过滤理论：高端市场→中端市场→低端市场逐级传导。

房价收入比、租售比警戒值：4-6倍、1:200-1:300。

3.2投资项目经济分析与评价

现金流量图三要素：大小、方向、时间点。

基准收益率确定：加权平均资金成本WACC＝K_e·E/(D+E)+K_d·(1-T)·D/(D+E)。

互斥方案比选：

?寿命期相同：NPV最大。

?寿命期不同：净年值NAV或最小公倍数法。

?资金受限：IRR排序+净现值率NPVR。

不确定性分析：

?盈亏平衡：Q*=F/(P-V)。

?敏感性：±10%变化，NPV下降幅度＞20%为敏感因素。

?蒙特卡洛：@Risk软件、概率分布三参数（最小、最可能、最大）。

改扩建项目“有无对比”原则：增量现金流量＝有项目－无项目。

3.3工程造价与招投标

造价形成顺序：估算→概算→预算→结算→决算。

清单计价5要素：项目编码、名称、特征、单位、工程量。

综合单价组成口诀：“人材机管利风，一定记牢不丢分”。

招标方式：公开、邀请、两阶段、框架协议。

最高投标限价＝招标控制价；超过即废标。

不平衡报价策略：早收款项目单价↑，后期项目单价↓，工程量预计↑的↑。

调价公式：

ΔP=P_0×[A+(B_1×Ft1/F01+…+Bn×Ftn/F0n)-1]

固定权重A＋∑变权重＝1。

3.4建设工程管理

网络图六参数：ES、EF、LS、LF、TF、FF；关键线路TF=0。

挣值法三指标：

?BCWS计划值。

?BCWP挣得值。

?ACWP实际值。

SV=BCWP-BCWS；CV=BCWP-ACWP；CPI、SPI记忆口诀：“大于1为好”。

施工合同3大计价：总价、单价、成本加酬金；风险分担：总价→承包商，成本加酬金→业主。

质量验收层级：检验批→分项→分部→单位工程；单位工程验收＝业主+施工+监理+设计+勘察五方。

安全事故4等级：一般、较大、重大、特别重大；报告时限：1h→县级，3h→市级，7h→省级。

3.5房地产估价与资产运营

估价原则：合法、最高最佳使用、替代、时点、公平。

三大方法：

?比较法：可比实例≥3，交易日期≤1年，面积±10%；修正系数连乘。

?收益法：a＝NOI，V＝a/r（无限年）；V＝a/r×[1-1/(1+r)^n]（有限年）；资本化率r＝安全利率+风险调整。

?成本法：V＝重新购建价格－折旧；折旧＝物质+功能+经济。

资本化率求取4法：市场提取、累加、投资收益率排序、抵押贷款常数。

REITs特征：收益型、权益型、封闭型、强制分红≥90%。

物业NOId口径：扣除运营费用不含贷款本息，与估值口径一致。

3.6房地产制度与政策

土地产权：国家/集体所有→使用权出让、划拨、租赁、作价出资。

出让年限：居住70、工业50、商服40、综合50。

出让方式：招拍挂+协议；工业、文旅、养老可协议。

预售条件：已交付全部出让金→取得土地证→持有工程规划证→施工证→已投资≥25%。

限购限贷：首套≤90㎡首付20%，二套40%，三套停贷；LPR±基点。

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