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城市综合体招商

近几年的商.业地产建设热潮中，商业资本高速圈地，追逐更大市场份额的

客观要求激了商业地产的蓬勃兴起。由于商业地产的特殊属性，其开发胜利

的标准不是由销售来验证，而是由招商胜利及否来最终确定的，因此前期策划

及招商成为确保项目胜利的关键。

在近几年的商业地产建设热潮中，商业资本高速圈地，追逐更大市场份额

的客观要求激了商业地产的蓬勃兴起。由于商业地产的特殊属性，其开发胜

利的标准不是由销售来验证，而是由招商胜利及否来最终确定的，因此前期策

划及招商成为确保项目胜利的关键。

招商工作是一项系统、长期、艰难的系统工程。商业地产的胜利，离不开

胜利的、系统的招商手段。本篇专题从阐述商业地产招商特点为动身点来介绍

商业地产如何胜利招商。

商业地产作为房地产开发中的一个细分市场，其开发利润丰厚的好处自不待

言。然而商业地产在物业交付的时候只是整个运营部分的正式起先，能否持续

健康地运营才是确定一个商业地产项目是否胜利实现价值的关键。招商工作作

为商业地产运营的重要部分，从一起先就举足轻重，毫不夸张地说，招商工作

的胜利及否又是评判商业运营是否胜利的唯一标准。

一、商业地产招商特点招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项

目运作胜利及否就看是否能按支配胜利招商。

因此，对于商业地产商来说，驾驭商业地产的招商特点有利于商业地产项

目的运作胜利。及传统的商业招商相比，商业地产的招商的具有如下三大特点。

1、招商时间长

商业地产的招商时间相对较长，从业态组合确定起先至项目全面营业，它

可分为主力店群和中小店群二个招商阶段。

(1)主力店群招商

主力店群作用主要有四个：

①有助于稳定整个项目的经营

主力店群一般占有整个项目一半左右的营业面积，其影响之大可想而知。

知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定，且有利于项目的可

持续发展。

②有助于整个项目的销售

知名的主力店群的入驻能够吸引投资客的眼球，激铺位的销售，以及对

中小店群的招商。

③有助于增加消费群体

主力店群各自拥有肯定忠诚度的消费群体，这一优点可以帮助项目在日后

的营运中，能在保持肯定量客流的基础上发挥更大的效用。

④有助于提高租金收入

主力店群的进驻能够影响中小店的租金水平，提高项整体租金收入。

(2)中小店群招商

中小店群的作用主要有二个：

①业态组合须要

按业态组合设计招入中小店群，以满意项商圈内不同层次、不同需求的

消费群的购物或消费需求。

②项主要利润来源

中小店的铺位租金往往是主力店的3-10倍，租金制定依据当地实际状况

来定租金的比例，有的甚至更多，其中中小户租金总和是项的主要利润来源。

2、租金租期悬殊

主力店群投资大，投资回收期长，其租期要求一般需八年、十年，有的长

达二十年。其租金相对便宜的得多，一般在第四年起，租金起先递增，递增在

3%-10%而中小型店的租期一般为3年左右，租金较高，一般在第三年起递

o

增租金。

3、招商难度大

招商的难度大在于项