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第二阶段作业（第4-5章）

名词解释

房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。房地产有三种存在形态，即单纯的土地；单纯的建筑物；土地与建筑物合成一体的房地产。在国外一般称之为不动产。

基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格，是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和预算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。

标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。

假设开发法也称剩余法。是在苹果待估土地价格时，将待估土地预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法。

残余估价法是指建筑物与其基地合并计算收益，在用收益法以外的方法能求得土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的收益中，扣除归属于基地的纯收益，即可得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物的收益价格。

单项选择

1．建筑物的梁柱、房面板、楼板均用钢筋混凝土制作，堵体用砖或其他材料制作，这种建筑物屑于(C)

A．钢和钢筋混凝土制作B．道桥工程结构

C．钢筋混凝土D．混合结构

2．计算建筑期利息的工期应按（B）计算。

A．合同工期B．额定工期

C．协商工期D．实际工期

3．建筑物成新率的计算主要采用使用年限法和（B）

A．分折法B．打分法

C．容积率法D．综合指数法

4．造成建筑物经济性贬值的核心原因是(D)

A．经济发展停滞B．部分闲置

c．实际收益率下降D．客观收益串下陈

5.使用残余法估价评估建筑物的前提条件是：建筑物（C）

A．用途合理B．维修程序合理

c．能获得正常收益D．能获得超常收益

6．土地的经济地理位置具有（C）

A．价值不确定性B．功能变异性

C．可变性D．不可位移性

7.影响地产评估的行政因素有（D）

A．政治安全程度D．城市化

C．治安程度D．城市规划

8．国家规定的土地使用权出让年限，工业用地使用权的最离出让年限为(D)

A．明年B．40年

C．30年D．50年

9．采用预决算调整法估算建筑物重置成本的假设前提是（C）

A．材料价格没有大的波动B．预算定额没有调整

C．建筑物原工程量是合理的D．具有完整的建筑工程竣工决算或预算资料

10．从评估原理的角度看，建筑物残余估价法属于（D）

A．市场法 B．成本法

C．剩余法 D．收益法

11．企业改革涉及的土地使用权，经批准可以采用保留划拨方式处置的情形是（D）

A．国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司

B．国有企业破产或出售

C．国有企业改组为股份合作制企业、国有企业租赁经营

D．在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业

12．有一宗土地，出让年期为50年，已使用30年，预计未来10年每年的净收益额为15万元，第11年开始每年的净收益额为20万元，假定折现率为10%，则该宗土地的评估值最接近于（B）

A．127.70万元 B．139.55万元

C．150.00万元 D．175.00万元

A．工业用房B．房屋C．公开建筑物D．构筑物E．福利建筑

7.测算建筑物重置成本的常用方法有（ABC）

A．预决算调整法B．重编预算法

c．指数调整法D．打分法E．容积率法

8．在估算建筑物重置成本的方法中，价格指数调整法由于方法本身的缘故，一般只限用于（ABE）

A．单位价值量小的建筑物 B．结构简单的建筑物

C．结构相同的建筑物 D．用途相同的建筑物

E．运用其他方法估算有困难的建筑物

9．引起建筑物实体性贬值的原因有（ABCD）

A．建筑物自然老化 B．建筑物的使用磨损

C．自然灾害引起的建筑物功能减弱 D．人为破坏造成的建筑物功能减弱

E．建筑物存在设计上的缺陷

10．在估算建筑物重置成本的方法中，重编预算法比较适用于（AC）

A．测算建筑物的更新重置成本

B．测算建筑物的复原重置成本

C．测算构造简单建筑物的重置成本

D．测算具有完整竣工决算资料建筑物的重置成本

E.测算原工程量较合理建筑物的重置成本

11.无形资产鉴定可以解决的问题有（ABC）

A、证明无形资产存在 B、确定无形资产种类

C、确定无形资产有效期限 D、确定无形资产无形损耗

E、确定无形资产的评估方法

四、简答题

根据《股份有限公司土地使用权