2026年土地估价师考试题库（附答案和详细解析）（0115）.docxVIP

土地估价师考试试卷

一、单项选择题（共10题，每题1分，共10分）

土地估价中“替代原则”的核心是（）

A.土地价格由最有效使用决定

B.类似土地的价格相互影响并趋于一致

C.未来收益的现值决定当前价格

D.开发成本加合理利润构成价格

答案：B

解析：替代原则是指在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，其价格会相互影响并趋于一致。选项A是最有效使用原则的核心，C是预期收益原则的核心，D是成本法的基本思路，均不符合替代原则定义。

以下不属于基准地价特点的是（）

A.区域性价格

B.平均价格

C.分用途价格

D.具体宗地价格

答案：D

解析：基准地价是城镇国有土地的基本标准价格，是各区域、各用途土地的平均价格（区域性、分用途、平均性是其特点）。具体宗地价格需通过宗地修正得到，因此D错误。

采用收益还原法评估土地价格时，若土地纯收益按固定比率递增，应选择的公式是（）

A.(P=)（a为纯收益，r为还原率）

B.(P=)（s为递增比率）

C.(P=)（s为递减比率）

D.(P=a)（n为收益年限）

答案：B

解析：收益还原法中，纯收益按固定比率递增的公式为(P=)（需满足rs）。A是纯收益不变且永续的公式，C是递减情况，D是有限年期且纯收益不变的公式，因此B正确。

下列因素中，属于土地价格个别因素的是（）

A.区域交通条件

B.宗地容积率

C.城市规划限制

D.区域基础设施水平

答案：B

解析：个别因素指宗地自身的条件和特征（如面积、形状、容积率、临街状况等）。A、D是区域因素，C是一般因素（政策因素），因此B正确。

市场比较法中，交易情况修正的目的是（）

A.消除交易时间差异对价格的影响

B.消除交易双方特殊关系或动机对价格的影响

C.消除区域环境差异对价格的影响

D.消除土地使用年限差异对价格的影响

答案：B

解析：交易情况修正是为了排除交易行为中的特殊因素（如亲友间交易、急于出售等）对价格的影响，使比较案例价格更接近正常市场价格。A是期日修正，C是区域因素修正，D是年期修正，因此B正确。

土地开发成本中“前期工程费”不包括（）

A.勘察设计费

B.临时用水用电费

C.土地平整费

D.三通一平费用

答案：D

解析：前期工程费包括勘察、设计、规划、临时设施（水、电、路）等费用；三通一平（通水、电、路，场地平整）属于土地开发费，因此D不属于前期工程费。

剩余法评估待开发土地价格时，计算顺序正确的是（）

A.总开发价值→开发成本→利息利润→税费→土地价格

B.开发成本→总开发价值→利息利润→税费→土地价格

C.总开发价值→利息利润→开发成本→税费→土地价格

D.开发成本→利息利润→总开发价值→税费→土地价格

答案：A

解析：剩余法基本公式为：土地价格=总开发价值（楼价）-开发成本-投资利息-开发利润-销售税费，因此A正确。

下列土地权利中，不属于用益物权的是（）

A.土地承包经营权

B.建设用地使用权

C.抵押权

D.地役权

答案：C

解析：用益物权是对他人所有的不动产或动产依法享有占有、使用和收益的权利（如承包经营权、建设用地使用权、地役权）；抵押权是担保物权，因此C错误。

城镇土地定级中，“商服繁华影响度”属于（）

A.基本因素

B.派生因素

C.因子层指标

D.因素层指标

答案：D

解析：城镇土地定级指标体系分为因素层（如商服繁华影响度、交通条件）、因子层（如商业网点数、道路宽度）。商服繁华影响度是因素层指标，因此D正确。

根据《城镇土地估价规程》，基准地价更新周期一般不超过（）

A.1年

B.3年

C.5年

D.10年

答案：C

解析：《城镇土地估价规程》规定，基准地价原则上每3-5年更新一次，必要时可即时更新，因此最长不超过5年，C正确。

二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分）（每题至少2个正确选项）

土地估价的基本原则包括（）

A.替代原则

B.最有效使用原则

C.供需原则

D.贡献原则

答案：ABCD

解析：土地估价基本原则包括替代、最有效使用、预期收益、供需、贡献、报酬递增递减等原则，因此ABCD均正确。

市场比较法中，选择比较案例需满足（）

A.与待估宗地用途相同

B.交易时间与估价期日相差不超过3年

C.交易类型为正常买卖

D.区域条件与待估宗地类似

答案：ACD

解析：《城镇土地估价规程》要求比较案例交易时间与估价期日相差不超过2年（B错误），其他选项（用途相同、正常交易、区域类似）均为必要条件，因此ACD正确。

影响工业用地价格的区域因素包括（）

A.交通便捷度（如铁路、公路可达性）

B.基础设施配套（如供电、供水能力）

C.环