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2026年房地产估价师面试题及房产价值评估方法含答案

一、单选题（共10题，每题2分）

1.在评估某商业综合体时，若市场法选取可比案例后，发现可比案例的租金水平显著高于市场平均水平，应采用何种方法进行修正？

A.直接采用可比案例租金

B.调整可比案例租金至市场平均水平

C.仅考虑空置率修正

D.忽略租金差异，以总价进行比较

2.某住宅小区的物业管理费为2.5元/平方米·月，若评估对象物业管理费为3元/平方米·月，应采用何种修正方法？

A.收益法修正

B.市场法修正

C.成本法修正

D.偏低或偏高修正

3.评估某工业用地时，若土地用途由工业转为商业，其价值可能发生什么变化？

A.价值不变

B.价值降低

C.价值显著提升

D.价值变化不确定

4.在成本法中，重置成本与重建成本的差异主要在于？

A.技术水平

B.建筑材料

C.施工工艺

D.通货膨胀率

5.若某宗房地产的法定用途为住宅，实际用途为商业，其评估价值应采用何种方法确定？

A.法定用途价值

B.实际用途价值

C.市场平均价值

D.规划用途价值

6.在收益法中，若某商铺的净收益波动较大，应采用何种方法计算折现率？

A.安全利率加风险调整利率法

B.市场利率法

C.等额年金法

D.成本利率法

7.某宗土地的“三通一平”成本为800万元，若评估对象为“七通一平”，应如何处理？

A.直接采用800万元

B.增加300万元作为开发成本

C.按比例折算

D.忽略差异

8.在比较法中，若可比案例的交易日期与评估基准日相差3年，应采用何种方法修正？

A.时间修正

B.区域修正

C.使用率修正

D.空置率修正

9.某住宅楼的折旧包括物理折旧、经济折旧和功能折旧，其中哪一项与建筑老化直接相关？

A.经济折旧

B.功能折旧

C.物理折旧

D.修复费用折旧

10.评估某在建工程时，若已完成工程进度为60%，应采用何种方法计算价值？

A.市场法

B.成本法

C.收益法

D.综合法

二、多选题（共5题，每题3分）

1.评估某写字楼时，市场法选取的可比案例应满足哪些条件？

A.用途相同

B.地段相近

C.成交日期接近

D.规模相似

E.交易类型为买卖

2.在成本法中，重置成本的构成包括哪些？

A.土地费用

B.建筑工程费

C.专业费用

D.利息费用

E.买卖税费

3.收益法中，影响净收益的主要因素有哪些？

A.租金水平

B.空置率

C.维修费用

D.管理费用

E.折旧率

4.比较法中，修正因素通常包括哪些？

A.时间修正

B.区域修正

C.使用率修正

D.空置率修正

E.成交价格修正

5.评估某商业地产时，可能采用哪些价值类型？

A.市场价值

B.快速变现价值

C.抵押价值

D.股权价值

E.公允价值

三、判断题（共5题，每题2分）

1.评估某宗土地时，若规划用途为商业，但实际为住宅，应按实际用途评估价值。（×）

2.收益法的适用前提是房地产能够产生稳定净收益。（√）

3.比较法中，修正后的可比案例价格可直接作为评估对象价值。（×）

4.成本法中，重置成本是指当前条件下重新建造相同功能的建筑物所需成本。（√）

5.物理折旧是指因技术进步导致的建筑物功能落后。（×）

四、简答题（共3题，每题5分）

1.简述市场法评估房地产价值的步骤。

-选取可比案例；

-交易日期修正；

-区域因素修正；

-个别因素修正；

-计算评估价值。

2.成本法中，如何确定重置成本？

-采用类似工程量清单法；

-调研当前建材价格和施工工艺；

-加上合理利润和专业费用。

3.收益法中，如何处理净收益波动问题？

-采用未来收益预测；

-计算多年平均净收益；

-采用安全利率加风险调整利率法计算折现率。

五、计算题（共2题，每题10分）

1.市场法计算题：

评估某住宅楼价值，选取3个可比案例，数据如下：

-可比案例A：成交价5000万元，交易日期为1年前，空置率10%；

-可比案例B：成交价5200万元，交易日期为评估基准日，空置率5%；

-可比案例C：成交价4800万元，交易日期为1年前，空置率15%。

若评估对象空置率为8%，请计算修正后的比准价格。

答案：

-比较案例B直接采用5200万元；

-案例A和C需修正空置率：

-案例A：5200×[1-(10%-8%)×5%]=5210万元；

-案例C：5200×[1-(15%-8%)×5%]=5150万元；

-比准价格取平均值：(5210+5200+5150)/3=