中原地产发布：XXXX年上半年东莞房地产二级市场分析及后市展望(提要.docxVIP

报告提要

提供面：2022上半年提供创三年来同期“新高〞，全市新增商品房提供257.96万㎡，同比上升8.25%，要紧受限购预期的碍事，使得开发商提早推货释放。一线区域提供占主导，二线区域提供有所放缓，三线区域提供放量上升。不墅、洋房提供再创新高；非住宅提供较少，消化存量为主。中大户型提供放量；四房、合拼户型明显增加。

库存量：截止2011年6月30日，东莞万㎡，环比下落1.08%，存量接着“低位〞运行，库存量减少，缓解了后市出货压力。

成交量：上半年东莞商品房成交面积324.33万㎡，成交金额263.05亿元，成交面积上升56.41%,要紧是限购预期时期，购房者牵挂限购后买不到房或一步到位而仓促进市，使得3-5月份成交量节节攀高。一线区域成交量逐步下滑，二、三线区域需求潜力逐步被挖掘。受调控政策及通胀的碍事，住宅物业成交下滑，商业物业及投资型物业逆势上升。改善性需求提早进市，中大户型为上半年成交主流。

供需分析：2022年上半年商品房提供257万㎡，成交324万㎡，提供偏紧，供不应求对比严重。七成以上区域供求比小于1，供不应求矛盾突出。

价格面：上半年住宅价格为8360元/㎡，环比上涨8.95%，房价调控仍有一定的压力。住宅方面以洋房、公寓涨幅较大，洋房要紧是结构性上涨较多，由于今年上半年大户型主导市场，局限大户型带装修售卖，再加上通胀因素的碍事，因此整体价格被拉高。下半年局限开发商存量较多，完成全年的任务目标较重，因此估量价格或有调整的空间。

后市展瞧：

经济面：全球经济总体走势平稳，局部复苏力度仍不均衡；下半年经济调控政策估量会先紧后松，物价也会冲高后回落。

下半年住宅潜在提供量结构性失衡，提供区域性分化现象将会明显。

全年住宅成交估量突破600万㎡大关。

下半年房价或出现“28〞分化。

东莞高铁时代将启动，“地铁盘〞将迎来新的开发机遇。

大运会效应，将为楼市营销制造契机。

下半年深圳客户进莞置业趋势加强，深莞二三级联动愈加紧密。

〔1〕、新增提供分析

2022上半年提供创三年来同期“新高〞，全市新增商品房提供万㎡，同比上升%。

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2022年上半年全市共有83个名目有新增提供，总提供面积为万㎡，比10年同期上升8.25%，比09年同期2%.，创近三年来同期“新高〞，这其中有以下几个方面的缘故：一是受3-4月份限购预期的碍事，使得开发商牵挂限购政策的出台，被迫提早推货回笼资金；二是通胀时期，抗通胀不墅、商展等大资金产品深受置业者的青睐，开发商推货积极性也高；三是大户型集中上市，大户型面积大，整体套数来讲相对较少。

6月份商品房新增提供面积为万㎡，提供套数为3715套，面积环比%，同比%；其中住宅以洋房、不墅提供为主，公寓提供为一片空白；洋房提供面积为万㎡，提供套数3108套，提供名目共12个：鼎峰·尚境、丹缇轩、中惠·珺庭、汇景·御泉香山、新世纪星城三期等；不墅名目有8个：打算年·江山、葡萄庄园、万科·麓湖不墅、金地·湖山大镜、万科城五期等。

限购预期趋紧，促使2022上半年新增提供小幅增加。

从2004年至今的新增提供半年度走势瞧，2004年-2022年呈现持续放量的态势，2004年新增提供面积为562万㎡，2005年为576万㎡，2006年为660万㎡，2007年创出新高，新增提供量高达803万㎡。自市场2022年进进市场调整期以来，新增提供持续减缓，2022年全年新增提供677万㎡，而2022年要紧以消化库存量为主，因此新增提供仅有473.50，2022年是政策调控年，提供有所放缓，全年提供万㎡；2022年上半年提供万㎡，相对往年同期瞧有所增多，然而相对需求瞧，仍偏紧。

一线区域提供占主导，二线区域提供有所放缓，三线区域提供放量上升。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从2022-2022年上半年提供区域瞧，一线区域提供占主导，但整体趋势瞧，有所下落由之前的78%下滑至64.90%；二线区域整体对比稳定，维持在20%-30%之间；三线区域由于房地产起步较晚，后期随着交通网络逐步完善，外来开发商瞧好其开发前景频频拿地开发，近几年提供有所放量，由之前的1.90%增加到10.55%。

不墅、洋房提供再创新高；非住宅提供较少，消化存量为主。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从提供结构上瞧，2022年上半年东莞新增提供以洋房为主角，占到整体的75.37%，总提供量为万㎡，提供套数为19600套，提供的要紧名目有：鼎峰·尚境、地标广场、星城国际花园二期、万科·金域松湖、中信森林湖·兰溪谷等，这些提供量较多的名目根基上是大盘、品牌、中大户型为主；不墅总提供面积为万㎡，共1217套，面积比10年同期%；公寓提供总量为万㎡，提供量也有减少，仅三个名目且都在镇区，整体表现对比稀缺，提供名目