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2026年房地产估价师专业能力测试与面试技巧

一、单选题（共10题，每题2分）

1.某城市核心区域一栋商业综合楼的土地使用权年限为40年，2026年已使用10年，其剩余土地使用年限对应的土地出让金折现率通常应（）。

A.高于住宅用地

B.低于工业用地

C.与同区域住宅用地相同

D.因市场波动而频繁调整

2.某估价对象为2018年建成的一栋办公楼，采用直线法计算其成新率，若该办公楼经济寿命为60年，已使用8年，则其成新率为（）。

A.85%

B.90%

C.95%

D.88%

3.某城市2025年商品住宅平均价格涨幅为10%，但同一区域内某高端住宅项目价格上涨15%，该项目的价格与市场比较法修正中，区位因素修正系数应（）。

A.大于1

B.小于1

C.等于1

D.无法确定

4.在计算某在建工程的续建成本法估价时，若该工程已投入500万元，预计续建成本300万元，但市场变化可能导致续建成本上升20%，则估价时应采用（）。

A.500万元

B.600万元

C.700万元

D.300万元

5.某租赁型商业物业的租金收入为120万元/年，运营费用为40万元/年，市场租金水平为15%，则其收益价格为（）。

A.600万元

B.800万元

C.1000万元

D.1200万元

6.某城市2026年公布的基准地价更新方案中，某区域商业用地地价修正系数表显示，临街宽度每增加5米，地价增值率为5%，若某地块临街宽度为30米，则其地价修正系数为（）。

A.1.15

B.1.25

C.1.35

D.1.45

7.某工业用地评估采用剩余法，已知土地出让金为800万元，开发成本500万元，建安费用300万元，开发周期3年，年利率5%，则该地块的现时价值为（）。

A.1300万元

B.1500万元

C.1600万元

D.1800万元

8.某在建工程评估时，若该工程已办理预售许可证，可立即销售，但市场销售周期为6个月，资金成本率为8%，则预售款折现系数为（）。

A.0.9256

B.0.8573

C.0.9500

D.0.9803

9.某估价报告中需评估某宗农用地转为商业用地的增值收益，若该地块原用途为耕地，土地补偿费为300万元，安置补助费200万元，地上附着物补偿50万元，则其转化增值收益至少为（）。

A.500万元

B.800万元

C.1000万元

D.1200万元

10.某城市2026年税收政策调整，个人出售普通住宅免征增值税，但持有期超过5年的房产转让仍需缴纳土地增值税，该政策对住宅市场的影响主要体现在（）。

A.提高短期交易量

B.延长持有期

C.降低市场价格

D.减少投资需求

二、多选题（共5题，每题3分）

1.影响房地产价格的社会因素包括（）。

A.城市规划调整

B.人口密度增加

C.税收政策变动

D.交通网络完善

E.突发自然灾害

2.采用成本法评估在建工程时，需考虑的成本项目包括（）。

A.土地取得成本

B.建安工程费

C.开发费用

D.财务费用

E.不可预见费用

3.收益法中，运营费用通常包括（）。

A.房产税

B.物业管理费

C.保险费

D.维修费用

E.房东自身收入

4.某估价项目需评估某商业综合楼的租赁价值，影响其租金水平的主要因素包括（）。

A.商业氛围

B.客流密度

C.建筑面积

D.租金政策

E.周边竞争物业

5.在评估农用地价值时，需考虑的法定权益包括（）。

A.土地使用权

B.地役权

C.用途变更权

D.耕地保护补偿

E.预留发展空间

三、判断题（共10题，每题1分）

1.某城市2026年公布的住宅用地容积率上限为3.0，若某地块实际容积率为3.5，则其地价应按违规处理。（×）

2.在比较法中，若某可比案例的成交价格低于市场价，则其交易情况修正系数应大于1。（×）

3.成本法评估的住宅价格通常高于市场法，因此不适用于市场法难以适用的项目。（×）

4.某宗工业用地评估采用剩余法，若开发完成后土地增值收益较高，则评估价值可能高于市场法。（√）

5.经济寿命是指建筑物在物理上仍可使用的时间，与实际使用年限无关。（×）

6.某商业物业的租金收入越高，其收益价格必然越高，与运营费用无关。（×）

7.土地增值收益是土地价值的核心部分，通常占土地出让金的一半以上。（√）

8.在建工程评估时，若该工程已烂尾，则应采用残值法。（×）

9.租赁型物业的运营费用不包括业主自用部分的折旧摊销。（×）

10.某城市2026年推行绿色建筑补贴政策，新建住宅项目的评估价值可能高于同区域普通住宅。（√）

四、简答题（共3题，每题5