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物业电梯设备维护及故障处理规范

电梯，作为现代楼宇不可或缺的垂直运输工具，其安全、稳定运行直接关系到业主与使用人的生命财产安全及日常生活秩序。物业单位作为电梯使用管理的第一责任人，建立并严格执行科学、系统的电梯设备维护保养与故障处理规范，是履行安全主体责任、提升服务品质的核心环节。本文旨在从实际操作角度出发，阐述物业电梯管理的关键要点，为业内同仁提供一份兼具专业性与实用性的工作指引。

一、日常维护保养体系的构建与执行

电梯的可靠运行，源于日常点滴的精心呵护。一个完善的预防性维护保养体系，是降低故障率、延长设备寿命、保障乘梯安全的根本保障。

（一）预防性维护的核心理念与计划制定

物业单位应深刻理解“预防为先”的原则，而非“故障后抢修”的被动模式。需根据电梯的品牌型号、使用频率、运行环境以及制造厂家提供的维护手册，结合国家及地方相关法规要求，与具备资质的专业维保单位共同制定详尽的年度、季度、月度乃至周度维护保养计划。此计划应明确保养项目、周期、标准、责任人及记录要求，并确保其科学性与可操作性。计划的执行不应流于形式，而应根据电梯的实际运行状况进行动态调整和优化。

（二）日常巡检与基础保养的重点

日常巡检是及时发现潜在问题的第一道防线。物业电梯管理人员或值班人员应每日对电梯进行巡查，重点关注：

*运行状态：有无异响、异味、异常震动；启动、运行、停靠是否平稳；平层精度是否正常。

*门机系统：层门、轿门的开启关闭是否顺畅，有无卡滞、异响；安全触板或光幕是否灵敏有效；门锁装置是否可靠。

*操纵盘与召唤盒：各按钮、指示灯是否正常工作，显示是否清晰准确。

*轿厢环境：照明、通风是否良好；内壁、地面是否清洁；紧急呼叫装置（如对讲、报警铃）是否畅通有效。

*机房与井道（由专业维保人员进行，物业人员可检查机房环境）：机房温度、湿度、卫生状况；曳引机、控制柜等设备有无明显异常。

巡检中发现的轻微问题，如按钮卡滞、指示灯不亮等，应及时处理；无法当场解决的，需立即记录并通知专业维保单位。

（三）专业维保的监督与配合

物业单位虽不直接承担专业性极强的维保工作，但其对维保单位的选择、监督与配合至关重要。

*维保单位选择：务必选择具备合法资质、信誉良好、技术实力强、响应及时的维保单位，并签订规范的维保合同，明确双方权利义务、维保范围、标准、频次及应急处理要求。

*过程监督：物业电梯管理人员应对维保单位的每次保养工作进行监督，检查其是否按计划、按标准作业，是否认真填写保养记录。对于关键部件的维护、调整或更换，应有详细说明和确认。

*问题沟通：与维保单位建立畅通的沟通机制，对于巡检中发现的问题、业主反馈的乘梯体验，应及时与维保单位沟通，共同分析原因，寻求解决方案。

*记录存档：所有维保记录、故障处理记录、部件更换记录等均应妥善存档，形成完整的设备档案，为后续维护、故障分析及设备评估提供依据。

二、故障应急处理机制的建立与高效响应

尽管预防性维护能大幅降低故障率，但电梯作为复杂的机电一体化设备，突发故障仍难以完全避免。一套快速、高效、规范的应急处理机制，是应对突发状况、最大限度减少损失、保障人员安全的关键。

（一）应急预案的制定与演练

物业单位必须制定详细的电梯故障应急救援预案，并报当地特种设备安全监督管理部门备案。预案应至少包含：

*应急组织机构与职责：明确应急总指挥、现场指挥、通讯联络组、疏散引导组、安抚组等人员及其职责。

*应急响应流程：从接报故障、信息核实、启动预案、通知维保单位、组织救援到事后处理的完整流程。

*困人救援程序：明确困人情况下的安抚、沟通、救援步骤及注意事项，严格遵循“专业人员救援”原则，严禁非专业人员盲目施救。

*不同类型故障的初步处置指引：如冲顶、蹾底、困人、门机故障、电气故障等的初步判断和应对原则。

*通讯联络方式：列出维保单位、消防、急救、特种设备监管部门及物业内部关键人员的联系方式，并确保畅通有效。

预案制定后，并非一成不变，应定期组织相关人员进行培训和演练，检验预案的科学性和可操作性，提升应急队伍的协同作战能力。演练频率建议每年不少于一次，并做好演练记录。

（二）故障接报与信息核实

物业值班人员或监控中心接到电梯故障报告（如业主电话、监控发现、自动报警系统提示等）后，应保持冷静，迅速核实以下信息：

*具体哪部电梯发生故障？

*故障现象是什么？（如困人、无法运行、异响、异味、不平层等）

*是否有人员被困？若有，被困人数、有无老弱病残孕等特殊人群？

*故障发生的大致时间。

信息核实应准确、迅速，为后续处理提供依据。

（三）困人事故的应急处置要点

困人是电梯故障中最常见也最需要谨慎处理的情况，首要原则是确保被困人员安全，安抚其情绪