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物业管理合同条款典型案例汇编

引言

物业管理合同是确立业主与物业服务企业之间权利义务关系的基石，其条款的严谨性、明确性直接关系到物业管理活动的顺畅与否，以及双方合法权益的保障。在实践中，因合同条款约定不清、理解偏差或履行不当引发的纠纷屡见不鲜。本文旨在通过汇编一系列物业管理合同条款的典型案例，结合实务经验，对常见条款的理解与适用进行解析，以期为业主、业主委员会及物业服务企业在签订、履行和争议解决时提供有益的参考与借鉴，促进物业管理行业的健康发展。

一、物业服务范围与标准条款

（一）案例：“约定不明”导致的服务缩水争议

基本案情：某小区业主委员会与A物业公司签订的《物业服务合同》中约定，物业公司负责“小区公共区域的清洁卫生”。入住初期，A公司对小区楼道、电梯轿厢、室外公共路面每日进行清扫。半年后，业主发现楼道清扫频次降至每周两次，电梯轿厢内常有污渍残留。业主委员会据此认为A公司未按约履行义务，要求整改并赔偿。A公司则辩称，合同仅约定“清洁卫生”，未明确具体频次和标准，其目前的服务已属合理范畴。

条款解析与风险提示：

物业服务范围与标准是合同的核心条款之一，也是最易产生争议的部分。本案中，“公共区域的清洁卫生”这一表述过于笼统，缺乏可操作性。

*明确具体标准：合同中应尽可能细化服务内容、标准及频次。例如，楼道每日清扫一次，电梯轿厢每日擦拭两次，公共区域垃圾桶日产日清，室外公共路面每日清扫、每周冲洗等。对于绿化养护，应明确绿植种类、修剪频次、存活率等；对于安保服务，应明确巡逻次数、监控覆盖范围、24小时值班制度等。

*避免模糊用语：诸如“优质服务”、“及时处理”、“妥善维护”等模糊性词语，在发生争议时难以界定，应尽量避免或辅以具体解释。

*量化指标：在可能的情况下，引入量化指标，如设备完好率、报修响应时间、投诉处理及时率等，使服务标准更具考核性。

二、物业服务费条款

（二）案例：“包干制”下的收支透明与服务质量争议

基本案情：B小区与物业公司签订的合同采用“包干制”计费方式，约定了每月每平方米的物业费标准。部分业主认为物业公司在小区公共区域经营（如电梯广告、快递柜入驻）获得了收益，但从未公开，且小区绿化维护、公共设施维修等方面服务质量下滑，遂以物业公司“侵占公共收益”、“降低服务标准”为由拒交物业费。物业公司则认为，包干制下其自负盈亏，公共收益已用于弥补物业服务成本，且服务质量符合合同约定。

条款解析与风险提示：

物业服务费的计费方式（包干制或酬金制）、标准、缴纳时间、逾期缴费的违约责任，以及公共收益的归属与使用，是本条款的核心内容。

*明确计费方式及对应的权利义务：包干制下，物业公司在收取固定物业费后，自负盈亏，其利润或亏损均由物业公司承担。但这并不意味着服务质量可以降低。合同中仍需明确服务标准，并约定若未达标准业主可采取的救济措施。酬金制下，应明确酬金的提取比例或金额，以及物业服务支出的构成和审计要求，确保收支透明。

*公共收益的约定：无论采用何种计费方式，合同中均应明确小区公共区域（如电梯、大堂、外墙）经营所得收益的归属（归全体业主所有或补充专项维修资金等）、管理方式（物业公司代收代管）、使用范围及公示要求。避免因约定不明导致业主对收益去向产生疑虑。

*物业费调整机制：可约定物业费调整的触发条件（如物价大幅上涨、人工成本增加等）、程序（需经业主大会或业主代表大会表决通过），以应对未来可能出现的成本变化。

三、维修养护责任条款

（三）案例：房屋漏水引发的维修责任扯皮

基本案情：C小区某业主家中屋顶漏水，导致装修受损。业主认为房屋仍在保修期内，应由开发商负责维修；开发商认为漏水是由于物业公司未及时清理屋顶排水沟，导致雨水倒灌所致，应由物业公司负责；物业公司则认为屋顶属于公共部位，其仅负责日常保洁，结构性维修或因设计施工缺陷导致的漏水应由开发商或业主申请专项维修资金解决。三方推诿扯皮，业主权益受损。

条款解析与风险提示：

维修养护责任的划分是物业管理合同的重中之重，直接关系到物业的正常使用和业主的居住体验。

*明确区分不同主体的维修责任：

*开发商：在法定或约定的保修期内，房屋主体结构、公共部位及公共设施设备的质量问题，由开发商承担保修责任。

*物业公司：负责物业管理区域内共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理，确保其正常运行。合同中应列出具体的维修养护清单和标准。

*业主：自用部位和自用设施设备的维修养护责任由业主自行承担。

*“公共部位”与“自用部位”的界定：合同中应对公共部位（如屋顶、承重墙、楼梯间、公共门厅等）和自用部位（如业主户内的墙面、地面、门窗等）做出清晰界定，避免因界限不清引发责任争议。

*专项维修资金的启动与使用：对于超过保修期、涉及公共