房产税法及相关税种实务与案例分析.pdfVIP

第八章房产税法、城镇土地使用税法、契税法和耕地占用税法

【问题1】“纳税人出租、出借房产，自交付出租出借房产之次月起缴纳房产税”，但是有

的题目是从某月1日出租的，当月也计算房产税了，为什么？房产税的纳税义务发生时间具体

怎么确定？

实务中，开始计算出租的月份前要先交付房屋，注意交付和出租不是一个概念，一般题目

都是说“从什么时间开始出租”，比如2015年5月1日出租，而不是说5月1日交付。5月1日出租

的，说明房屋在上月末已经交付了5月已经属于次月，所以5月应按照租金计算纳税。

【问题2】1.2%的税率是年税率，而12%按租金计税的税率不是年税率吗？计算应纳税额时

什么时候要乘以当年的纳税月份数，什么时候不需要乘以？很多题目按照租金收入计税的不需

要乘以纳税月份数，怎么进行区别呢？

无论是1.2%、还是12%都是指的年税率，教材给出的计算公式，都是计算的一年应纳的房产

税。

（1）房产税按年计算，分期缴纳。所谓按年计算是指计算房产税时，按照公式计算出来的

应纳税额是全年应纳的税额，如果纳税义务是从年度中间开始的，那么就要计算当年有几个月

需要纳税换算成这几个月应纳的税额，这个时候需要乘以当年的纳税月份数。

（2）按照租金计税的公式里面的“租金收入”是指全年应纳税的总租金数，如果题目给出

的条件就是当年出租取得的租金总额，则无需再换算为1个月的租金，然后再计算。

如果题目给出的是一个月的租金，要汇总计算当年需要纳税的租金总额，然后再计算纳税。

如果题目给出的是年租金总额，但是当年并不是出租12个月，这个时候需要换算为一个月

的租金，然后再计算当年出租几个月，去计算当年应纳税的租金总额。

【案例】某企业8月1日出租厂房：

（1）月租金10000元：

当年应纳房产税=10000×5×12%

（2）每年租金120000元：

当年应纳房产税=120000/12×5×12%

（3）当年取得租金50000元：

当年应纳房产税=50000×12%。

【问题3】免租期免收租金和无租使用期间计算房产税有什么不同？

免收租金是存在租赁事实，并在租赁交易中，租赁双方约定一定时期租金为零的行为。

出租方提供免租期的目的还是为了获得租金，并不是以不获取租金为目的的无租租赁。尽

管免收租金期间没有租金收入，但该房产用于出租，属营业用房，应缴纳房产税。

免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

【提示】计税依据是房产余值。

无租使用，可视为无偿出借，而非租赁交易行为。

无租使用应理解为整个合同期内不支付租金而使用房产的行为。

纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳

房产税。

因此，免收租金期间和无租使用他人房产虽然表现形式一样，即使用人无需支付租金。但

实质上是不同的，前者是一项租赁交易，后者则属于无偿出借。

【问题4】对房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价。容积率

大于0.5时，地价是按全部还是建筑面积对应的部分计算？

【案例】某工厂有一宗土地，占地26000平方米，每平方米平均地价1万元，该宗土地上建筑

房屋面积24000平方米。此时并入房产原值的地价为：

A.24000×1×

B.26000×1√

【提示】容积率小于0.5时，并入房产原值的地价=建筑面积×2×土地单价。

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【问题5】房屋交换的，到底谁是纳税人，以什么为计税依据？实物交换房屋的如何计算契

税？

1.房屋交换以多交付经济利益的一方为纳税人，以差价作为计税依据计算缴纳契税。

多交付经济利益的一方，是房屋交换的契税纳税人，判断的标准是看谁的房屋价值低，房

屋价值低的一方要多支付一部分经济利益，属于契税纳税人。

2.实物交换房屋的，视同房屋买卖，按房屋现值缴纳契税，以房屋的现值为计税依据。

【案例1】李某以价值50万元的小汽车和张某60万元的住房互换，并支付10万元差价。则：

李某为契税纳税义务人；计税依据为60万元。

【注意】计税依据非差价。

【案例2】李某以价值60万元的住房和张某50万元的住房互换，并收取差价1