某地产项目物业管理实施方案.docxVIP

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小天鹅小区物业治理方案

ls〔jz〕房地产开发

2004年7月

名目

TOC\o1-3\h\z一、工程概况PAGEREF_Toc110919182\h２

二、物业治理内容PAGEREF_Toc110919183\h３

三、物业治理模式PAGEREF_Toc110919184\h９

四、物业公司组织机构和治理制度PAGEREF_Toc110919185\h１１

五、物业费的本钞票测算PAGEREF_Toc110919186\h１８

六、业效劳内容、标准及质量保证措施PAGEREF_Toc110919187\h２５

七、治理总体目标与分工程标PAGEREF_Toc110919188\h３８

一、工程概况

地理位置

该工程位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。

工程要紧经济指标

名目

计量单位

数值

居住区总用地

Hm2

Hm2

①住宅用地

Hm2

②公建用地

Hm2

③道路用地

Hm2

④公共绿地

Hm2

Hm2

居住户数

户

1292

居住人数

人

4134

户均人数

人/户

总建筑面积

万m2

万m2

①住宅建筑面积

万m2

②公建面积

万m2

万m2

名目

计量单位

数值

①大卖场面积

万m2

②扩建面积〔三层〕

万m2

③公建面积

万m2

地下车库及人防

万m2

万m2

住宅平均层数

层

人口毛密度

人/hm2

住宅建筑配套密度〔毛〕

套/hm2

住宅建筑配套密度〔净〕

套/hm2

住宅建筑面积毛密度

万m2/hm2

住宅建筑面积净密度

万m2/hm2

容积率

万m2/hm2

停车率

%

停车位

辆

634

地面停车率

%

地面停车位

辆

110

住宅建筑净密度

%

建筑密度

%

绿地率

%

二、物业治理内容

物业治理将政策和为理论依据，寓治理与效劳之中，建立社区效劳体系。为住户提供全方位治理，效劳工程呈现多元化、全方位态势，总体回纳为“六项治理、三类效劳〞，即“房屋及设施设备治理、环境卫生治理、治安消防治理、绿化治理、车辆交通治理和其它公共治理〞；常规性公共效劳〔合同效劳〕托付性特约效劳〔非合同零星效劳〕和经营性多种效劳〔全方位、多层次的综合效劳〕。

房屋及设施设备治理

1.1建筑公共部位得到维修、养护和治理

范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

房屋建筑的维护治理实行“管养合一〞要紧落实在以下几个方面：

A、工作的主动性

治理责任人与效劳中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护方案，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术标准、健全档案记录、维持房屋正常的使用功能及完好。

B、工作的多样性

依据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮效劳，季节修缮效劳、重点修缮效劳和特不修缮效劳等形式，并做到制度化、标准化。

C、工作的针对性

在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，依据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的效劳措施。

1.2共用设施、设备的治理

范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

共用设施设备的治理由维修治理和运行治理两大局部组成，进行统一治理，关于不同的设施、设备进行不同的维修治理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备治理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。到达设施设备齐全、功能正常、运行良好。

1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和治理

范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。

依据共用设施和附属建筑、构筑物的类不不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积存有关技术资料。关于有些专项类不，如：车库、制定专业治理方案并实施。通过有序的工作使其到达功能正常、畅通、达标，全然完好。

范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库治理系统、电子巡更系统等。

依据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合jt智能系统、操作性强的治理制度，从治理前期介进人员培训进手。做好智能系统设备的档案治理、智能系统的运行治理、系统的维护保养治理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修治理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位效劳，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格治理保证智能系统运作正常。

环境卫生治理

在jt我们遵循“高标准、严要求〞的环境卫生治理和“高质量、高频度〞的环境卫生维护、实施环境卫生治理和环境卫生保卫的职能。做好两项工作，即卫生治理、环境治理。

是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运到达环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按方案消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域治理的过程操纵，确保向住