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珠海房地产三级市场市场分析报告

1．宏瞧经济形势分析随着全球经济一体化进程的加快及我国加人WTO,我市的房地产业必将介进到世界经济开展的大环境中,我们应借鉴国外房地产市场的先进经验和模式,吸纳国外先进的治理和销售经验,结合我国、我市的具体情况，加快房地产开展的新步伐，走适合国民经济开展的道路。

综合判定，2002年以来珠海房地产呈现良好开展态势，其要紧碍事因素：

一是我国参加世贸组织后，更加开放和多元化的市场为珠海经济增长拓展了空间，也为珠海房地产开展注进新的活力。而且，自从我国参加世贸组织以来，带来的正面效应明显大于负面碍事。同时，珠海房地产也随着参加世贸组织变得更为有利。

二是国家出台的刺激房地产的销售额的政策力度较大，近年来屡次落低储蓄存款利率，放宽按揭贷款手续。恢复征收存款利息个人所得税，增加城镇低收进者和公职人职员资，积极培育城镇住房消费热点，改革休假制度扩大“假日消费〞，建立和完善社会保障制度等，其累积效应正在逐渐发扬。

2003年，珠海房地产开展面临的销售局面全然稳定。平稳开展仍是珠海房地产运行的主旋律：当前房地产开展中出现的亮点将进一步增强，对扩大需求、提高消费者信心将起积极芒万丈作用。住房政策的刺激和消费者结构升级的推动下，对扩大内需和拉动经济增长的作用将逐步增强。作为市国民经济开展的支柱产业，房地产业的资本化程度是衡量该行业成熟与否的要紧标准。

据珠海统计信息网公布数据显示，截止今年8月份累计实现国内生产总值亿元，增长12.4%，高出2004年0。3个百分点，也明显高出全省平均水平1。6个百分点，到达我市1996年以来的最高增速。投资增长较快，增速逐月提高。全年固定资产投资完成亿元，增长14.8%，增幅比上年高出个百分点，比全省平均水平高出个百分点，在珠三角都市中增速排行第三位。其中，房地产开发投资亿元，增长8.2%。房地产开发投资占全部固定资产投资的比重超过30%。城中旧村改造工程全面展开，共完成投资27。05亿元，超过整个房地产投资的70%，成为我市房地产投资增长的一个亮点。1——6月，我市城镇居民人均可支配收进元〔按新口径计算〕，比上年同期增长7.4%。可支配收进增加的缘故要紧一方面是工薪收进的增加岗位津贴和通讯补贴以及少数单位推行车改，发放汽车补贴导致工薪收进明显增加；另一方面是财产性收进的增加，要紧是利息收进和出租房屋收进大幅增加。

因此珠海经济从总体上来瞧有所加温。随着房地产二、三级市场的联动及各种促销政策、措施的实施，住宅销售依旧爽朗。二手房交易尤为明显，成交量再创历史新高，据房地产交易中心统计，2004年1~12月份共成交6282宗，面积到达658233平方米，今年1~8月份，我市二手房交易办证3939宗，比往年同期增加6.9%。

2.政府宏瞧政策为房地产市场的开展提供助力首先是江珠高速公路、广珠铁路、珠三角城际高速轻轨、港珠澳大桥等工程的实施，将使珠海从一个边缘都市连接成一个中心枢纽都市。而且珠海又处于港珠澳大桥的咽喉地带，正如董建华先生们在粤港合作会议所讲的：打造“大珠三角经济圈。〞中国国际跨国公司研究会常务副会长兼秘书长张笑宇讲：

一，珠海是珠三角中心都市之一，有一定的经济实力，和境外经济联系紧密；

二，珠海的地理位置优越，环境漂亮，气候宜人。广东省常务副省长汤炳权讲，珠海作为经济特区，毗邻港澳，交通方便，都市根底设施良好，漂亮的都市环境得到国内外的广泛认同和赞誉。

因此，珠海将成为直截了当受惠的都市。据有关专家推测珠海将是香港、澳门、深圳、上海、北京、广州的地产大鳄前来珠海考察、圈地。如：新鸿基地产、南国奥园、嘉华集团、远大集团、金地集团、中关村等。我们就对CEPA的实施、港珠澳大桥实质性筹备、广珠铁路招标等等，这将使珠海面临种种新的机遇。而面对这些，人们对珠海楼市的期瞧值是否有所上升呢？此次调查结果讲明，有42%的被访者认为珠海今后两年的楼市价格可能会升，而33%的被访者认为珠海今后两年的楼市价格可能会升，而面对楼市的越来越好，有52%的人讲明会投资置业，从以上能够显示出人们对珠海楼市的今后开展抱有特别大的信心。

第二是都市西进，使原本举步不前的珠海经济又开始迈出新的步伐。为增加了珠海的流淌人口和投资者作出杰出的奉献。同时，也为珠海的房地产升温添了一把火。

第三是东区为高新技术基地和大学园区，为珠海留住和吸引了一大批高新技术人才，而这批高新技术人才都具有购置能力。

第四是进户的政策放宽，由“业主〞放宽到全家，为购房者解决了许多实际咨询题；房改房的土地转让金免收，促使大量的房改房的土地上市。其次，契税的上下、按揭保险费落低用贷款年限成数放宽，使交易双方都不同程度受益。98年以来我市从福利分房改成货币分房使我市机关事业单位和局部企业的职员涌跃购房，同时，也使一些有几套房的投资者大量放