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2025年房地产估价师考试《估价理论与方法》题库

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、单项选择题（每题1分，共40分。下列每题的选项中，只有一项符合题意）

1.房地产最基本的特性是（）。

A.独立性B.地域性C.异质性D.流动性

2.估价原则中的合法原则，是指应以房地产的（）为前提进行估价。

A.实际用途B.法律规定用途C.最可能用途D.当前用途

3.下列关于最高最佳使用原则的说法中，错误的是（）。

A.最高最佳使用是导致房地产价值最大化或成本最小化的使用

B.可能包括空置、出租或自用

C.应考虑法律、法规、政策限制

D.必须是现状使用

4.某房地产的交易价格为300万元，交易税费由买方承担，其中买方应缴纳的税费占交易价格的3%。若采用比较法估价，将该交易价格修正为正常市场价格，应进行的修正为（）。

A.乘以（1+3%）

B.乘以（1-3%）

C.除以（1+3%）

D.除以（1-3%）

5.市场状况修正主要针对可比实例成交价格与其成交时点市场状况相比，存在的（）差异。

A.区域因素B.个别因素C.交易情况D.市场供求

6.某宗住宅用地剩余使用年限为30年，采用市场法估价时选取了3个可比实例，其剩余使用年限分别为40年、35年和25年。若初步计算结果分别为1000元/平方米、950元/平方米、1100元/平方米，运用年限修正后的加权平均价格为1045元/平方米，则修正后的年限分别为（）。

A.30年、30年、30年B.30年、30年、30年C.30年、30年、30年D.30年、30年、30年

7.收益法中，测算净收益时，从租赁收入中扣除的是（）。

A.房屋建筑物折旧B.土地贬值C.运营费用D.贷款利息

8.在收益法中，确定还原利率的主要方法不包括（）。

A.市场提取法B.安全利率加风险调整率法C.累加法D.税收加成法

9.重置成本是指采用（）重新建造与估价对象功能相同的建筑物所发生的成本。

A.估价时点的市场价格B.当前建材价格C.历史成本D.设计费

10.某建筑物原值1000万元，已使用10年，预计尚可使用30年。若采用直线法计算折旧，年折旧额为（）万元。

A.33.33B.100C.166.67D.300

11.假设开发法主要用于评估（）的房地产价值。

A.在建工程B.经营成熟的房地产C.租赁型住宅D.投资性商业地产

12.某在建工程已投入成本500万元，剩余开发建设期2年，预计开发完成后的售价为2000万元，开发期间年平均费用（不含土地成本）预计为300万元。若要求开发利润率为10%，则假设开发法估算的该在建工程价值为（）万元。

A.1300B.1400C.1500D.1600

13.长期趋势法主要用于预测房地产价格在（）内的变动趋势。

A.数月B.一年C.数年D.数十年

14.基准地价修正法通常适用于评估（）的土地价值。

A.商业用途B.工业用途C.住宅用途D.农用地

15.估价报告的核心内容是（）。

A.估价结果B.估价依据C.估价过程D.附件

16.房地产估价师在估价活动中应独立、客观、公正，体现了（）原则。

A.合法B.公正C.客观D.独立

17.根据相关税收政策，某宗房地产的年租金收入为10万元，扣除相关费用后，应缴纳的房产税为（）元。（假设房产税税率为1.2%）

A.800B.1000C.1200D.1500

18.下列关于房地产实物因素的表述中，错误的是（）。

A.实物因素包括房地产的建筑物和构筑物

B.建筑物年龄是重要的实物因素

C.房地产的装修状况属于实物因素

D.实物因素不影响房地产价值

19.估价程序中，实地查勘的主要目的是（）。

A.搜集估价所需资料B.验证估价假设C.初步判断房地产状况D.确定最终估价结果

20.选取可比实例时，要求可比实例与估价对象在（）方面具有相似性。

A.交易日期B.交易价格C.房地产状况D.交易动机

21.某房地产的收益年限为40年，预计未来前三年的净收益分别为100万元、110万元、120万元，从第四年开始每年净收益稳定在130万元。若采用