2026年房地产估价师考试题库（附答案和详细解析）（0127）.docxVIP

房地产估价师考试试卷

一、单项选择题（共10题，每题1分，共10分）

下列哪项是房地产估价的最高最佳利用原则中“经济上可行”的核心判断标准？

A.符合城市规划要求

B.预期收益大于成本

C.技术上可实现建造

D.与周边环境协调

答案：B

解析：最高最佳利用原则要求房地产在法律允许、技术可能、经济可行和价值最大的前提下使用。其中“经济上可行”的核心是预期收益≥成本（含投资回报），故B正确。A属于法律允许范畴，C属于技术可能范畴，D属于价值最大化的辅助条件，均不符合。

采用市场法估价时，对可比实例的成交价格进行交易情况修正，主要是为了消除：

A.交易日期不同的影响

B.交易双方特殊关系的影响

C.区域因素差异的影响

D.个别因素差异的影响

答案：B

解析：市场法修正包括交易情况（修正特殊交易，如亲友间低价转让）、交易日期（修正时间因素）、房地产状况（修正区域和个别因素）。交易情况修正的核心是排除非正常交易对价格的影响，故B正确。A对应交易日期修正，C、D对应房地产状况修正。

某宗住宅用地剩余使用年限为40年，建筑物剩余经济寿命为50年，采用收益法估价时，应取的收益期限为：

A.40年

B.50年

C.45年（平均）

D.建筑物剩余寿命与土地剩余年限中的较短者

答案：A

解析：收益期限应取建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限的较短者。本题中土地剩余40年＜建筑物剩余50年，故取40年，A正确。D为原则性描述，但本题具体数值下A更准确。

下列房地产中，最不适用于成本法估价的是：

A.学校教学楼

B.医院门诊楼

C.商品住宅小区

D.军队营房

答案：C

解析：成本法适用于很少发生交易（如公益类）或新开发房地产，而商品住宅小区交易活跃，市场法或收益法更适用，故C正确。A、B、D均为公益或特殊用途，缺乏交易实例，成本法更合适。

房地产外部折旧（经济折旧）的主要原因是：

A.建筑物年久失修

B.周边新建大型垃圾处理厂

C.户型设计不合理

D.装修风格过时

答案：B

解析：外部折旧由房地产外部因素引起（如环境恶化），B属于外部因素。A、C、D均为房地产自身因素（物质折旧、功能折旧），故B正确。

某宗房地产评估时，若选择的资本化率高于市场实际报酬率，会导致评估价值：

A.偏高

B.偏低

C.不变

D.无法确定

答案：B

解析：收益法中，评估价值=净收益/资本化率。资本化率与价值成反比，资本化率高估会导致价值低估，故B正确。

下列估价目的中，对估价时点要求最严格的是：

A.房地产转让估价

B.房地产抵押估价

C.房地产征收补偿估价

D.房地产损害赔偿估价

答案：D

解析：损害赔偿需明确损害发生时点的价值，时点误差直接影响赔偿金额，故D最严格。其他目的的时点通常为估价作业期内某一时点。

工业房地产估价中，最关键的影响因素是：

A.交通条件

B.周边商业配套

C.土地容积率

D.产业政策导向

答案：D

解析：工业地产价值受产业政策（如园区定位、环保要求）影响最大，直接决定土地用途和企业入驻意愿，故D正确。交通条件是基础因素，B、C对工业地产影响较小。

房地产估价报告中，“估价假设”部分通常不包括：

A.委托人提供资料真实有效

B.估价对象不存在隐蔽瑕疵

C.市场持续稳定发展

D.估价方法选择的合理性

答案：D

解析：估价假设是对不确定事项的合理假定（如资料真实性、无隐蔽瑕疵、市场稳定），而估价方法选择属于技术路线，需在“估价技术路线”中说明，故D不属于假设。

下列房地产权利中，不属于他项权利的是：

A.建设用地使用权

B.抵押权

C.地役权

D.租赁权

答案：A

解析：他项权利是所有权之外的其他权利（如抵押、地役、租赁），建设用地使用权是用益物权，属于主权利（可单独设立），故A正确。

二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分）

下列属于房地产估价基本程序的有：（）

A.受理估价委托

B.实地查勘估价对象

C.确定估价方法

D.编写估价报告

答案：ABCD

解析：基本程序包括：受理委托→拟定计划→实地查勘→搜集资料→确定方法→测算价格→撰写报告→审核交付。ABCD均为核心步骤，全选。

市场法中选取可比实例时，应满足的要求有：（）

A.与估价对象用途相同

B.成交日期与估价时点相差不超过1年

C.成交价格为正常市场价格

D.位于同一供需圈内

答案：ACD

解析：可比实例需满足：用途相同、同一供需圈、成交日期接近（通常不超过2年，特殊情况可放宽）、正常交易。B中“不超过1年”过于严格，故排除B，选ACD。

收益法中确定净收益时，需从潜在毛收入中扣除的项目有：（）

A.空置和收租损失

B.房产税

C.建筑物折旧费

D.物业管理费

答案：ABD

解