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2005房地产蓝皮书：中国房地产开发总报告

由中国社会科学院等多家单位的学者共同完成的?2005年房地产蓝皮书：中国房地产开发报告No.2?，近日由社会科学文献出版社正式出版，同时中国社科院正式公布该报告，下为总报告局限全文：

住房是居民的根基生活需求。在全面建设小康社会时期，随着经济社会的开发和人民生活水平的提高，城镇住房的增量需求和改善需求双旺盛，是房地产业持续开发的动力。供不应求是今后几十年中国房地产市场的主导趋势。房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的本原产业，判定房地产业形势和开发前景必须从根基国情动身，充分考虑中国加速的都市化进程和住房市场化改革的碍事，以科学开发瞧为指导，在经济社会开发的整体环境中往掌握。房地产产品开发周期长，形成有效需求相关于投资期具有滞后性，当年的房地产业市场是投资与需求矛盾双方以往多年相互作用积存、演变的结果，因此判定分析房地产业形势不能仅仅依据同比资料得出结论，因为它是以上年基数合理为前提的。房地产产品具有空间不可移动性，局部地区供求关系的异常导致全局连锁相应的可能性较小。中国是一个幅员宽广，各地开发极不平衡的大国，以局部地区的房地产形势推导全国整体态势必须慎之又慎，否因此会得出相反结论。上述几点是本课题组进行以下分析和推测的逻辑起点。

一、2004年中国房地产市场形势判定

2004年是中国房地产市场不平静的一年，国家出台房地产宏瞧调控政策频率之高、力度之大前所未有。在强力的宏瞧调控下，2004年中国房地产业呈现出了不同于往年的鲜亮特征。

(一)房地产投资

1.投资增速趋缓，但占全社会固定资产投资比重持续上升

2004年全国房地产开发投资总额达13158.25亿元，同比增长28.1%，比2003年回落2.2个百分点。从2004年变化瞧(见图1)，房地产投资增速呈快速下落趋势，从1～2月到1～12月下落22个百分点，几乎与固定资产投资同步下落。但从近几年的数据对比瞧，图12004年1~12月全国固定资产投资与房地产投资增速对比*注：*本报告中图表资料来源除注明外，均来自于国家统计局和国家信息中心。

2004年的房地产投资增速仍比1998年以来的年均增长速度高出5.6个百分点；房地产投资额在全社会固定资产投资中所占比重仍有所上升，处于历史的最高位。中国房地产业起步较晚，在市场的成熟过程中投资起伏较大，但总体上呈现出与经济开发相对应的快速增长特征。从中国国民经济与市场开发时期和总趋势来分析，房地产投资占全社会固定资产投资比重的上升是市场需求结构发生变动的必定结果。1986～2004年的18年间，中国房地产投资年均增长速度为35.9%，远高于同期固定资产投资年均增长19.95%的速度，也远高于GDP的增长速度(见图2、表1)。特别是1999年以来房地产开发投资持续增长，只有2002年和2004年增速出现减缓。但从全社会固定资产投资增速与房地产投资增速的比立瞧，前者2004年比2003年回落1.9个百分点，而后者回落2.2个百分点，两者均为1995年以来第二高，标明宏瞧调控政策对房地产投资和全社会固定资产投资均有抑制作用。

2.结构发生变化，但经济适用房所占比重接着减少

从地区投资结构瞧，2004年东、中、西部地区房地产投资占全国房地产总投资的比重分不为69.53%、15.38%和15.09%，1998年上述比重分不为75.51%、12.46%和12.03%。2004年东部所占比重较1998年下落5.98个百分点，中西部的比重增大。但由于东部基数大，占全国比重仍近70%。2004年东、中、西部地区房地产投资增长率分不为27.9%、37.6%、20.6%(见图3)，而1998年三个区域的房地产开发投资增长率分不为：11.7%、18.8%、42.2%，东部和中部增速加快，西部呈下落趋势。

从商品住宅的投资类型结构瞧(见表2)，2004年全国经济适用房投资在各类商品房总投资中的比重接着下落，由2003年的6.13%下落至4.61%，为1998年以来最低。经济适用房投资比重从2000年以来一直处于减少趋势，5年间减少了6个多百分点；同比也从1999年增长61.35%，下落为2004年的-2.50%。而同期商品住宅投资在投资总额中所占比重因此有上升。经济适用房投资比重减少，一方面弱化了对商品房价格上升的抑制作用，在住房社会保障体系尚未健全完善的情况下，不利于低收进家庭住房咨询题的解决，但另一方面在客瞧上有利于早日终结住房市场需求的双轨制。

尽管2004年国内信贷在房地产开发资金来源中的比重明显下落，金融调控的一系列政策和措施效果明显，但需要注重的是，在房地产开发资金来源的“其他资金〞中，80%左右是购房者的定金和预付款，而购房者的这局限资金要紧来自于个人住房消费信贷。因此，在房地产开发资金