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房地产企业会计核算应该遵循的准则和制度

会计核算也称会计反映，以货币为主要计量尺度，对会计主体的资金

运动进行的反映。房地产企业会计核算主要是指对会计主体已经发生

或已经完成的经济活动进行的事后核算，也就是会计工作中记账、算

账、报账的总称。合理地组织房地产会计核算形式是做好房地产会计

工作的一个重要条件，对于保证会计工作质量，提高会计工作效率，

正确、及时地编制会计报表，满足相关会计信息使用者的需求具有重

要意义。

一、房地产企业的会计主体界定

狭义的房地产企业会计核算可以仅指房地产开发企业会计核算，而本

文所言的是广义房地产企业会计核算，从核算内容方面来讲，包括房

产的开发建造及销售，土地使用权的取得与转让，房屋及土地使用权

的出租等。

其会计主体并非仅限于房地产开发企业，并且既有计划经济时代形成

的历史渊源的延续，也有现代管理体制下的核算特色，房地产企业会

计核算所涉及的会计主体有以下几种：

（一）房地产开发企业。

从我国改革开放后，房屋和建筑物成为可供销售的商品。一个新兴的

房地产业也随之诞生。房地产开发企业的会计核算又可分为两种类型。

一种是全能型的，即房地产企业既有开发机构又有建造施工能力，其

会计核算既有建设资金使用的核算，又有房产建造过程的核算。从目

前房地产开发企业形成的历史来看，大多数是过去的建筑安装施工企

业，因而同时具备开发能力和建造能力。另一种是职能型的，只有房

地产开发机构，掌控和使用建设资金，当开发项目立项后，着手联系

建筑施工单位，将项目外包出去，建筑竣工验收结算，转而将房屋销

售出去。其核算内容并不包括建筑施工过程的核算。

（二）单一的房屋建筑安装施工企业。

只从事房屋建筑安装的生产施工。这类企业从开发商或其他建设单位

手中承接施工项目后，按合同约定进行项目的建设施工，完工后交付

开发建设部门。

（三）国有企业和行政事业单位。

现有体制下的企业（主要的国有企业）和行政事业单位，取得了自用

房屋及建筑物等建设项目的立项，通过国家拨款或银行贷款方式拥有

了该项目的建设资金，将工程项目外包给专门的建筑安装施工企业，

进行工程项目的建造，完工验收交付使用，转为自用的固定资产。这

种房地产会计过去称为建设单位会计，其会计主体可以是独立的，也

可以并入原企业会计主体内。

（四）所有拥有投资性房地产的企业。

所有企业将其购建取得的房地产或原自用的房地产进行出租，形成投

资性的房地产。这类房地产的会计核算是原会计主体的组成部分。

二、房地产企业会计核算遵循的准则与制度

（一）会计准则

1.财政部2006年颁发的企业会计准则中，并没有针对房地产行业的独

立会计准则。这就意味着，如果房地产开发企业废弃原来的会计制度

开始执行新准则，那就是遵循共同的企业会计准则进行核算。

2.财政部新颁发的会计准则中，增设了一个“投资性房地产会计”准则。

其所规范的核算内容是企业“已出租的土地使用权；持有并准备增值后

出租的土地使用权；已出租的建筑物。”这就是说，凡有此类经济事项

的企业，都可以遵循这一会计准则进行核算。

3.在会计准则应用指南中，其所附列的示范性会计科目中，对在“建工

程”科目进行了补充说明，指出在“建工程”科目可按“建筑工程”、“安装

工程”、在安装设备“”“、待摊支出”以及单项“工程”等进行明细核算。

（二）会计制度

1.房地产开发企业会计制度。此项制度是财政部于1993年那场声势浩

大的会计改革中颁发的行业会计制度。该制度与同时颁发的施工企业

会计制度相似，但在提供的会计科目表中，设置了开发成本“”、开发“

产品”等带有房地产开发企业特点的若干会计科目。目前未执行新企业

会计准则的房地产开发企业一直沿用至今。

2.施工企业会计核算办法。这是根据财政部在2000年实行二次会计改

革时所颁发的全国统一的“企业会计制度”制订的专业补充会计核算办

法，在执行企业会计制度的施工企业采用。众所周知，由于财政部从

2006年开始，实施企业会计准则以来，此核算办法只适用于原已执行

企业会计制度而未执行新企业会计准则的施工企业。

3.国有建设单位会计制度。这是财政部在1986年发布的“国营建设单位

会计制度”的基础上作了统一的修改和补充后于1996年重新施行的专

门会计制度。其背景是，我国1993年会计改革中出台了13个大行业

的会计制度，却没有这样一个跨行业跨部门的专门用于基本建设的会