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国有企业转让土地使用权的法律规

定

中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条

例第一章总则,第二章土地使用权出让,第三章土地使

用权转让,第四章土地使用权出租,第五章土地使用权抵

押,第六章土地使用权中止,第七章划拨土地使用权,第

八章附则。

土地使用权是国家或集体授权单位或个人使用国家或集体

所有土地的权利。在我国，土地所有权归属于国家或集体，所以

土地不能买卖，但土地使用权可以在单位或个人之间进行协议转

让。今天，我们来看看关于国有企业转让土地使用权，法律是如

何规定的。

一、国有土地的权属调查

出让合同签订之前，要对出让方的出让主体资格进行核实，

确认出让方有资产处分权。

二、土地出让须符合政府规划

国有土地使用权出让的，必须符合土地利用总体规划、城市

规划和土地利用年度计划，否则会出现出让行为因违反政策无效

等情形。

三、土地使用权的出让方式

对于商业、旅游、娱乐、住宅及工业用地依法应当采用招标、

拍卖、挂牌的方式出让，其他性质用地的可以采用协议方式出让。

四、土地使用权出让的签订形式

1、土地使用权出让，应当由市、县人民政府土地管理部门

与土地使用者签订书面的土地使用权出让合同，同时向县级以上

地方人民政府土地管理部门申请登记。

2、出让合同应该包括地块位置、面积、用途、容积率、土

地开发程度、出让年限、投资强度（工业用地）、动工及竣工时

间、支付出让金的时间、违约责任等内容，条款内容须清晰、具

体。同时，土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担

应在转让合同中约定清楚。

五、出让价格

1、注意无论是通过招拍挂取得的土地还是协议出让的土地，

签订土地使用权出让合同时，出让价格不得低于同类用地的最低

价标准，否则就属于违背行政法规禁止规定的无效条款。

2、如果土地使用权出让合同约定出让价格不得低于同类用

地的最低价标准，出让方或者受让方可以请求按照订立合同时的

市场价格交纳土地使用权出让金，如果受让方不同意按照市场评

估价格补足出让金，受让方有权请求解除合同并要求出让方对由

此造成的损失按过错承担责任。

六、合同公证

土地使用权出让合同专业性较强，为了确保签订合同的双方

履行合同条款，避免产生纠纷和诉讼，对合同内容是否符合有关

法律法规及签订合同的双方代表是否具备合法资格等进行公证。

七、注意收回土地条件和时限

1、土地使用权出让合同应明确规定收回土地的条件，即使

土地使用权出让合同没有明确规定收回土地的条件，政府仍然可

以依据法定条件收回闲置土地。

2、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按

照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土

地。

①超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，

可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。

②满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

③因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开

发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

因此，受让方应注意土地使用权出让合同约定的开发时间，

避免因自身原因延期开工造成土地闲置，达到收回土地的法定条

件，导致政府无偿收回土地行为的发生。

八、国有土地使用权出让出让方式

1、国有土地使用权出让招拍挂出让

国土资源部土地利用管理司负责人指出，以下六类土地必须

纳入招标拍卖挂牌范围：

供应经营性用地以及有竞争要求的工业用地；其他土地供地

计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；划拨土

地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行

政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或

法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍

卖挂牌出让的；依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

2、国有土地使用权出让协议出让

以下五类情形，可协议出让：

供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用

途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；

原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经