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上海市x山工程分析报告

名目

名目 1

一、总论 2

1.1工程简介 2

工程概况 2

1.1.2工程总体要求 2

1.1.3工程建筑面积指标 2

1.2编制依据 2

1.3要紧经济技术指标 3

1.4结论 3

二、市场分析 4

2.1宏瞧环境分析 4

2.1.1都市概况 4

2.1.2经济开展状况 4

2.1.3居民生活水平 5

2.2、房地产市场分析 5

2.2.1房地产市场综述 5

2.2.2板块特征 6

2.2.3今后开展趋势 7

三、工程周边环境 7

3.1工程周边环境分析 7

3.1.1周边环境 7

3.1.2SWOT分析 8

3.2竞争性楼盘分析 8

四、工程定位 9

4.1总体定位 9

4.2产品定位 10

4.3客户定位 10

4.4价格定位 11

五、财务效益 12

5.1销售收进测算 12

5.2建设投资估算 12

5.3不确定性分析 13

5.4经济效益评价 13

一、总论

1.1工程简介

工程地块位于金山区金山新城中心城区杭州湾大道以东、卫阳南路以西、龙源路以南、板桥东路以北。土地面积142868平方米，土地用途为居住。

工程地块所处区域属于中的金山区都市中心区，西北面临近区政府、西面临近中心大道，四面市政、生活和商业配套都在完善之中。东面是山阳居住区，邻近的有山鑫联城花苑，现正在建配套的菜场和商场。南面集中了蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园等多个中高档楼盘。

1.1.2工程总体要求

工程占地面积142868平方米，建设一个大型中高档居住区，土地使用年限为70年，容积率为1.1,其中多层1.4,非独立式低密度住宅0.7,建筑密度多层30%，非独立式低密度住宅25%，绿化率40%。机动车泊位按0.7个/户配置。

1.1.3工程建筑面积指标

工程总建筑面积180184.8平方米，住宅局部155654.8平方米，其中多层124523.8平方米，不墅31131平方米；车位局部23030平方米，配套1500平方米。

1.2编制依据

本报告依据目前可猎取的资料，结合有关的政策和金山区有关，在实地考察与市场研究的根底上，通过客瞧分析和经济评估，为工程投资提供科学的决策依据。

此外，本报告编制依据还有：

1、上海市国有土地使用权出让合同。

2、上海市土地资源治理土地出让公告。

3、上海市治理局?都市设计治理技术?关于住宅小区建设工程设计要点和土地利用条件和要求。

1.3要紧经济技术指标

占地面积142868m2

总建筑面积 180184.8m2

其中：

住宅155654.8m2

多层124523.8m2

叠加/联排不墅 31131m2

车位 23030m2

配套 1500m2

建筑密度30%

绿化率 40%

机动车停车泊位940个

1.4结论

本工程在目前市场行情下，总投资555,889,936.72元，销售收进658,784,392元，税后利润44,221,695元，投资收益率为8.0%。从敏感度分析来瞧，本工程风险性较大。故本工程从经济上不可行。

二、市场分析

2.1宏瞧环境分析

2.1.1都市概况

金山区位于上海市西南，杭州湾北岸，处在沪、杭、甬及船山群岛经济区域中心和长三角都市圈枢纽地带。西连浙江省平湖市、嘉善县，东邻上海市奉贤区，北接松江区和青浦区。全区陆地总面积586平方公里，辖14个镇、1个街道，现有人口55万。

金山区境内有沪杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路网络。沪杭铁路金山支线直达金山城区。南部沿海申甬车客渡码头开发了船山、宁波等地海运航线。黄浦江支流贯穿全区各镇，成为内河运输主动脉。到2005年，金山将形成“三纵两横〞五条高速公路和“六纵六横〞区域干线公路网架。杭州湾跨海大桥建成后，金山将成为浙江快速进进上海的桥头堡。嘉金高速建成通车后，金山北出上海的时刻将大大缩短。

2004年1-3季度金山区完成国内生产总值99.51亿元，按可比价格计算比往年同期增长26.1%，增速比往年同期高出7.3个百分点，估量全年增长将超过24%。结合2003年开展情况来瞧，金山区经济开展开始步进高速增长期。

2004年1-9月份金山区完成全社会固定资产投资75.91亿元，同比增长68.1%。1-9月房地产投资完成74375万元，同比增长32.0%，占全社会固定资产投资总额的9.8%,接着维持高速稳定增长的势头。其缘故要紧是房地产开发接着了往年开展的势头，从今年1-9月统计数据反映，新开工工程较多，而且其规模较大，今年的房地产投资形势仍较为乐瞧。但由于受宏瞧调控的碍事下半年开始增幅逐月下落。

2.1.3居民生活水平

2003年金山区城镇职工年平均收进18500元，比上年增长8.0％；农民人均收进4832元，比上年增长9.5％。年末居民储蓄存款76.7亿元，比上