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民法典新规则解读二十二：业主共同决定事

项及表决规则

第278条【业主共同决定事项及表决】下列事项由业主

共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制

定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委

员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建

筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及

其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分

从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大

事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比2/3以

上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。决定前款第

六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积

3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。决定

前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主

且参与表决人数过半数的业主同意。

解读：

民法典第278条源自《物权法》第78条的规定，并对

该条进行了重大修改和完善。《物权法》第78条规定：“下

列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规

则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约