商业综合体设计要素.pdfVIP

商业综合体设计要素

综合体的5步设计法包括：基地调研、目标预测、个人体验、细节把控

和都市社区。

第一步、基地调研

基地调研的目的在于确定商圈定位。这一部分的工作由商业顾问为先导，

了解和确定商圈、市场。建筑师从城市区域，肌理，交通等方面提出专

业意见，协助判断。常见的问题是：什么是项目的城市区位、规划方向？

人流从哪里来、怎么来、往哪里去、交通站点有什么影响？下回还会不

会再来？

第二步、目标预测

开发商财务目标，租售安排对整个项目设计都有非常大的区别。

这是我们设计江苏某一个城市的沿街商铺销售的示意图。我们会配合开

发商针对他们所需要的不同的销售目标，完成他每个商业量的计算。有

关这点建筑师可能更多的需要落实到图纸上对量进行一个判断。

第二个要问的就是主力商家的意愿。我们会面临各种各样的主力商家比

如说沃尔玛、家乐福、山姆店、国美、巴黎春天等等，他们每一个要求

都会不一样。主力商家的要求非常苛刻，他往往占据最好的位置却只提

供最低的租金，这时就需要建筑师对他的位置设计进行一个博弈。主力

商家能够带来人流，而小商铺贡献的是租金。如何通过人流来提高商铺

的租金收益？

但租金收益最终是由消费者的有效购买力获得的。从这一点上我们要更

多的关注顾客的消费行为。他们怎样才会经过更多的店铺，同时又如何

去提升环境的舒适度，如何延长顾客的消费停留时间？所以在这点上强

调商业动线和行为空间的统一非常关键。城市肌理、用地条件、各种容

积率的配比、交通条件以及分期建设、分期发展和业态组合都会影响动

线的判断，所以动线是一个诸多因素平衡的结果。

这是我们做的一个项目的动线分析。这个项目本身有高差，我们就结合

高差做了一个双首层的处理，这样可以保证从两端都进入首层，对商铺

的销售与运营都非常有利，这样就需要去平衡与垂直动线相互之间的关

系。

第三步、个性体验

主题是一个综合体的灵魂。因为一个新的商业综合体几乎是不可能产生

新的消费力，只是购买力的转移。如何把既定的购买力转移到我们这儿,

如何扩大商圈的影响力来吸引更多的人流，这都是我们需要考虑的重点。

然后基于市场目标的一个产品特点,还需要要去讲故事。好的故事往往都

是“情理之中，意料之外”，有经验的建筑师很可能是故事的讲述者。

主题是商业地产的灵魂，有的主打“家庭娱乐”牌，有的强调“运动休

闲”主题，还有的提出“时间性消费”的概念，目的都是吸引人群、促

发消费，扩大商圈的影响范围，让到达的人群在这个场所中找到兴趣，

找到文化归属感，找到消费的理由。

这是我们做的一个综合体项目，他的定位是家庭消费,家庭消费不可避免

都会有一个儿童的消费成分。所以我们就想把儿童消费做一个主力店设

置在这个商场的高区。这个是一个定制的儿童城，他设置在整个Mall的

高区,这样的话，一方面对可以形成一个主力店对高区人流的带动；另外

他比较安全，整个场地是一个围合式的且可以遮风避雨，消费者让小孩

在这里活动很放心，同时周围的儿童业态及一些休闲业态也会被带动。

这个是我们做的一个购物公园的项目，它主要是通过关注场地的一个历

史保留建筑——京汉铁路总工会旧址来挖掘传统的一个地域特征形成铁

路文明和工业文化的概念，并且把这个概念贯穿到景观标识设计中达到

历史的传承。大家看到这个右下角的这个公园,是红线以外的基地。但是

我们把这个中心广场和公园结合在一起，然后形成整个项目的一个焦点。

这样人流不仅可以到达最深处而且可以获得一个很好的购物环境。

这个项目紧靠着大学校园,所以我们针对青年消费提出主题概念是运动

休闲。我们在各个平台上做了很多退台设备很多运动场地，我们希望就

是把这个点的运动能够放到这个商场内部来形成这个针对这个目标人群

的一个项目的特征性。

这个是我们从大学校园里面往这个商场看的情景。设计时我们并没有把

围墙设在这里,而更多的是开放，和大学校园的链接。希望能够通过这样

的一个开口，把运动场地和我们项目联系起来，形成这个场地的互动。

第四步：细节的把控

市中心可能追求豪华,追求高档建材的一些堆砌,比如万象城。社区Mall

的话可能会是追求一个普通的亲切的感受。

普通的红色面砖也可以做出精致的效果，产品的选择往往是以城市的区

位或者定位为基础的，而细节把控就是在市场预期下的一个产品实现。

比如说停车与商业的结合。现在万象地做了很好的标杆，把屋顶停车多

层停车楼与商业结合,把消费人群往购物中心高层引，提升了高楼层商的

价值，这方面已然做的非常好。

另外，前期规划需要预留一些弹性空间。因为我们知道商业开