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城镇老旧小区改造存在的部分问题及解

决策略

摘要：在经济下行压力加大的背景下，城镇老旧小区改造被作为改善民生

和扩大投资、激发内需的重要渠道。经住房和城乡建设部初步摸查，目前全国需

要改造的城镇老旧小区涉及上亿居民，这些小区建造时间比较长，市政配套设施

老化、公共服务缺项等问题比较突出，群众改造愿望强烈。

关键词：城镇老旧小区，改造问题；对策

近年来，随着城市化进程的加快，上个世纪八九十年代前所建设的小区已经

逐渐老化，对于城市的风貌、居民的舒适度、整体的安全性等都产生了一定的负

面影响，不再适应新的时代需求。这也是当今社会主要矛盾“人民日益增长的美

好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”中的一环。

对于这一个矛盾，政府部门使用了两个办法解决，一个是“棚户区改造”，

另一个是“老旧小区改造”。

棚户区改造技术难度相对容易，政策处理极其复杂（且可能会产生多种后续

社会问题），且在补偿方案里面多有一人赔四五套甚至十余套房的情况，造就一

群“拆二代”，容易让人产生“不劳而获”的心理。

而老旧小区改造在技术上非常复杂，需要具体分析小区的情况，政策处理较

为复杂，然而由于基本上是在原来的基础上进行优化，性价比较高

近年来，我国也逐渐从“棚户区改造”到“老旧小区改造”的转移。

1老旧小区改造的实际操作中存在的困难

1.1工程档案缺失严重

由于老旧小区多是上世纪八、九十年代所建，先前整个建筑业存在一定的乱

象，老旧小区本身也良莠不齐，甚至连施工主体都已经消亡。这导致了很多老旧

小区的工程档案缺失严重，对于其中的结构、布置、配筋、用料等无法从图纸上

直接判定。从而增加了改造难度。

1.2配套设施薄弱

老旧小区建设的时候，是符合那个年代居民需求的，但是随着城市化进程的

不断推进和社会的不断发展，逐渐跟不上时代的需求。以现在的眼光看过去的小

区，往往存在没有物业管理、外围没有围挡、绿化率不够、私拉电线、未雨污分

流、排污设施不完善、没垃圾分类等问题，或多或少的影响居民的舒适度，甚至

还存在部分安全隐患。

1.3主体结构老化

老旧小区建设时期的规范有很多是按照30年设计的，后来由于规范的更新，

设计年限变为了50年。然而先前施工的时候，却可能存在着不少的隐患。比如

没有圈梁，建筑物的抗剪、抗拉还有整体性存在一定的瑕疵。比如没有构造柱，

整个建筑物的承载主要靠墙体，导致结构的稳定性存在一定的安全隐患。比如多

是使用多空预制板，但是由于时间久了，可能出现沉降产生漏水等情况。种种问

题，切实关系到居民的安全利益，需要引起高度的重视。

1.4施工难度较高

老旧小区改造除了拆迁改造外，都不是从无到有、从零开始的，是要在原先

的基础上进行优化，从而使其整体变得安全、美观，大幅度增加小区居民的安全

感、幸福感。

相对而言，其施工难度较高，也容易产生各种施工上的困难，比如大型设备

无法施展、对于周边产生的噪声污染等。

1.5政策处理较为复杂

老旧小区改造中，也存在着大量的政策问题。比如房屋产权的认证、居民自

身的意见、居民的安置补偿等，若没有处理好，容易引发一系列的社会问题。

2老旧小区改造出现问题的对策方案

2.1老旧小区改造期间，先对于周边的地质、水文进行勘探。并对于整个结

构进行一定的质量检测和整体测量，将整个老旧小区的情况先摸清楚，从而弄明

白“改什么，怎么改”这些问题。

2.2对于老旧小区的改造，可以尝试“从外到内”的模式，先从围挡开始设

计，施工初期可以作为工地围墙使用，完工后再作为小区的封闭围墙。在施工期

间先行对于飞线等进行整治，再科学的施工组织设计，完善施工方案，做好整个

改造。

2.3老旧小区改造主体结构的安全性是重中之重，在预算允许且性价比较高

的情况下，可以采取基础灌浆、整体加固等方式来增加其安全性。若整体预算超

出或者安全性已经无法利用工程技术手段加强，经过评估后转为拆改项目。

2.4在老旧小区的施工上，施工单位应利用好现有的场地和设施，做好整个

施工规划，并协调好周边居民关系，且在扬尘、噪音等污染方面做好功夫，使做

好工程的同时让周边居民的不满度下降为最低。

2.5政策处理中，政府工作人员需要耐心的了解居民的需求，站在居民的角

度想问题，根据实际情况出发，协调好多方关系，做到多方面的“赢”，从而做