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楼宇智能化系统维护操作规程

一、总则

1.1目的

为规范楼宇智能化系统的日常维护、保养及故障处理工作，确保各系统设备始终处于良好运行状态，保障楼宇的安全、高效、舒适运营，延长设备使用寿命，特制定本规程。

1.2适用范围

本规程适用于各类楼宇（包括但不限于商业综合体、办公楼宇、住宅小区、工业厂区等）内已建成并投入运行的智能化系统及其相关设备的维护管理工作。具体涵盖但不限于：火灾自动报警及消防联动系统、视频安防监控系统、入侵报警系统、出入口控制系统、电子巡查系统、停车场管理系统、楼宇设备自动化系统（BA）、通信网络系统、信息发布系统、公共广播系统、会议系统等。

1.3基本原则

维护工作应遵循“预防为主、定期检测、及时维修、安全第一”的原则。维护人员需严格按照本规程及各系统设备技术手册的要求执行，确保维护作业的专业性、规范性和安全性。

二、维护人员基本要求

2.1资质与技能

维护人员必须具备相应的专业技术知识和操作技能，熟悉所维护系统的原理、结构及性能。相关特种作业人员（如电工）必须持有国家认可的有效资格证书方可上岗。

2.2工作态度

维护人员应具备高度的责任心和严谨的工作作风，认真对待每一项维护任务，做到细致入微、记录详实。

2.3安全意识

严格遵守各项安全操作规程，熟悉触电急救、消防灭火等基本安全知识，确保人身及设备安全。

三、维护作业基本流程

3.1作业前准备

在开始任何维护作业前，充分的准备是确保工作顺利、安全进行的基础。这包括但不限于：

*信息收集与分析：查阅系统近期运行记录、历史故障档案，了解系统当前运行状况及潜在问题。

*制定维护计划：明确维护对象、范围、内容、周期、方法、所需工具材料及人员安排。

*工具与材料准备：根据维护内容准备合格的检测仪器、工具、清洁用品、备品备件等，并确保其性能完好。

*安全措施确认：评估作业过程中的安全风险，落实相应的安全防护措施，如佩戴个人防护用品（PPE）、设置警示标识、进行必要的系统隔离或断电操作（需严格按照停电程序执行）。

*通知与协调：对于可能影响系统正常运行或楼宇内人员活动的维护作业，需提前与相关方（如物业管理人员、系统使用方）沟通协调，必要时进行作业通知或区域隔离。

3.2作业实施

维护作业应严格按照既定计划和相关技术规范进行，操作过程中需注意力集中，规范操作。

3.2.1日常巡检与预防性维护

*环境检查：检查设备运行环境，包括温度、湿度、清洁度、通风状况、有无腐蚀性气体、鼠患等，及时处理异常情况。

*外观检查：检查设备外壳、指示灯、连接线、接插件等有无物理损坏、变形、松动、过热、烧灼痕迹、锈蚀、积尘等现象。

*功能测试：按照各系统设计功能及日常运行需求，定期对设备及系统的主要功能进行抽样或全面测试，确保其正常工作。例如，对门禁系统进行卡片开门测试，对监控摄像机进行图像质量检查，对BA系统进行设备启停及参数调节测试。

*参数检查：核对设备运行参数是否在正常范围，如电压、电流、网络带宽、服务器资源占用率等。

*清洁保养：对设备表面、散热孔、镜头等进行定期清洁，对机械部件进行必要的润滑（按设备手册要求）。

*数据备份：定期对系统配置数据、重要运行记录、录像资料等进行备份，并妥善保管。

3.2.2故障诊断与维修

*故障上报与记录：接到故障报修或巡检中发现故障后，应立即记录故障现象、发生时间、地点及影响范围。

*故障定位：根据故障现象，结合系统原理和经验，通过观察、检测、替换等方法，逐步缩小故障范围，准确判断故障点及原因。可利用系统自带的诊断工具、测试仪器等辅助判断。

*制定维修方案：根据故障原因和严重程度，制定合理的维修方案，明确维修步骤、所需备件及安全注意事项。

*实施维修：在确保安全的前提下，按照维修方案进行故障排除。优先采用修复方式，无法修复或修复不经济时，进行备件更换。更换的备件应为合格产品，且与原型号匹配或兼容。

*修复验证：故障处理完成后，需对相关设备及系统功能进行全面测试，确认故障已彻底排除，系统恢复正常运行。

3.3作业后处理

*现场清理：维护作业结束后，清理作业现场，整理工具、材料，确保不留杂物。

*功能确认：再次确认所维护系统及相关联系统运行正常。

*资料归档：详细填写维护记录表，内容包括维护日期、人员、内容、发现问题、处理方法、更换备件型号及数量、系统运行状况等。将维护记录、测试报告、图纸变更等技术资料及时归档。

*汇报与交接：向相关负责人汇报维护工作情况，对于重大故障或遗留问题，需书面说明。

四、主要子系统维护要点

4.1火灾自动报警及消防联动系统

*日常巡检：检查控制器运行状态、指示灯、自检、消音、复位功能；检