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建筑工程项目合同管理实务操作手册

一、总纲：建筑工程项目合同管理的核心要义与基本原则

建筑工程项目合同管理，是贯穿于项目全生命周期的系统性工程，其核心在于通过规范、严谨、动态的管理，明确合同各方权利义务，控制合同风险，保障工程质量、进度与投资目标的实现，最终维护项目参与各方的合法权益。

基本原则：

1.合法性原则：合同的订立、履行、变更、解除等全过程必须严格遵守国家法律法规及行业规范，确保合同效力。

2.平等自愿、公平诚信原则：合同各方在法律地位上平等，合同订立应基于真实意愿，权利义务设定应公平合理，秉持诚实信用履行合同。

3.目标导向原则：合同管理应服务于工程项目的总体目标，围绕质量、进度、成本、安全等核心要素展开。

4.全过程动态管理原则：合同管理并非一次性行为，需覆盖从合同策划、谈判、签订、履行、变更、索赔到终止的完整生命周期，并根据实际情况进行动态调整与控制。

5.风险预控原则：合同管理的重点在于风险的识别、评估、规避与转移，通过精细化的条款设计和过程管理，降低潜在风险对项目的影响。

6.文件化与追溯性原则：所有与合同相关的沟通、指令、变更、签证等均应形成书面文件，妥善保管，确保管理过程可追溯、可验证。

二、合同签订前的准备与策划阶段

合同签订前的准备工作是合同管理的基石，直接影响后续合同的履行质量和项目成败。

（一）项目前期调研与合同策划

1.项目背景与需求分析：深入理解项目立项依据、建设规模、功能需求、技术标准、资金来源及项目目标等，为合同策划提供基础。

2.市场环境与资源调研：分析当前建筑市场的供求状况、价格水平、主要竞争对手、潜在合作方（勘察、设计、施工、监理、供应商等）的资信与能力。

3.合同模式选择：根据项目特点、复杂程度、业主管理能力及风险偏好，选择适宜的合同模式（如固定总价合同、可调总价合同、单价合同、成本加酬金合同等）。

4.分标策划：合理划分合同包，明确各合同包的工作范围、界面划分，避免交叉重叠或遗漏，考虑专业协同与管理效率。

5.合同体系构建：梳理项目所需的各类合同（如勘察合同、设计合同、施工合同、监理合同、物资采购合同、咨询服务合同等），明确合同之间的逻辑关系与管理接口。

（二）招投标管理与合同相对方选择

1.招标方案制定：明确招标范围、招标方式（公开招标、邀请招标等）、招标程序、评标标准与方法。

2.招标文件编制与审查：招标文件应完整、严谨、准确，主要包括投标人须知、评标办法、合同条款及格式、工程量清单（如有）、技术标准和要求等。需组织技术、经济、法律等专业人员进行审查。

3.潜在投标人资格预审/后审：对投标人的资质、业绩、财务状况、人员设备、履约信誉等进行审查，确保其具备履约能力。

4.开标、评标与定标：严格按照法定程序组织开标、评标，确保过程公平、公正、公开。评标委员会应独立、客观地评审投标文件，推荐中标候选人。业主根据评标结果和相关规定确定中标人。

（三）合同谈判准备与策略制定

1.谈判团队组建：组建由技术、经济、法律、工程管理等专业人员构成的谈判团队，明确分工与职责。

2.谈判资料准备：收集整理与谈判相关的所有资料，包括招标文件、投标文件、答疑文件、市场信息、类似项目合同案例、法律法规等。

3.谈判要点与底线确定：梳理合同核心条款（如工作范围、合同价格、付款方式、工期、质量标准、违约责任、风险分担、争议解决方式等）的谈判要点，明确己方期望与谈判底线。

4.谈判策略与技巧：制定总体谈判策略，预估对方可能提出的问题与诉求，准备应对方案。注重沟通技巧，寻求共赢。

三、合同谈判与签订阶段

（一）合同谈判核心条款聚焦

1.工作范围与界面划分：清晰界定合同双方的工作内容、责任边界，特别是涉及多个承包商的项目，需明确各合同的界面衔接与协调责任。

2.合同价格与调整机制：明确合同价格形式，如为可调价格，需约定价格调整的范围、条件、方法和基准。

3.工期与进度计划：确定合同总工期、关键节点工期，明确进度计划的编制、审批、调整程序，以及工期延误的责任认定与处理。

4.质量标准与验收：明确工程质量应达到的国家、行业及合同约定标准，规定分部分项工程验收、竣工验收的程序、组织及标准。

5.付款方式与结算：详细约定预付款、进度款、竣工结算款的支付条件、支付比例、支付程序和时限。

6.双方权利与义务：清晰列出合同双方的主要权利和义务，确保权利义务对等。

7.违约责任：针对不同违约情形（如工期延误、质量缺陷、付款延迟等），约定明确、具体、可操作的违约责任承担方式（如违约金、赔偿金、解除合同等）。

8.不可抗力：明确不可抗力的定义、范围、通知程序、责任承担及合