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2026年房地产估价师专业考试题目与答案

一、单选题（共10题，每题1分）

1.某城市核心商业区临街商铺，土地使用权年限为40年，剩余年限为35年。根据当地市场惯例，该商铺的还原利率为6%。若该商铺的收益年限为35年，其收益价格最接近于（）。

A.3200万元

B.3600万元

C.4000万元

D.4500万元

2.某住宅小区的绿地率为30%，建筑面积密度为1.5，当地规划要求绿地率不低于25%，建筑面积密度不超过2.0。若该小区需调整规划以符合新政策，最可行的措施是（）。

A.提高建筑面积密度至2.0，降低绿地率至25%

B.降低建筑面积密度至1.2，提高绿地率至35%

C.提高建筑面积密度至1.6，保持绿地率30%

D.降低建筑面积密度至1.3，提高绿地率至32%

3.某工业用地原用途为仓储，现拟转为商业用地。根据《城市用地分类与规划建设用地标准》，该地块的出让年限最可能是（）。

A.40年

B.50年

C.60年

D.70年

4.某在建工程因资金问题停建，导致工程进度滞后。估价时点为2026年1月，该工程原计划2025年12月完工，实际已投入成本800万元，预计剩余成本600万元，预计完工后可售收入2000万元。若折现率为10%，该工程停建造成的损失最接近于（）。

A.200万元

B.300万元

C.400万元

D.500万元

5.某公寓楼共12层，每层建筑面积2000平方米，其中首层为商铺，建筑面积500平方米，其余为住宅。该楼总价值为1亿元，若商铺与住宅的区位及楼层差异较大，最合理的分摊方法是（）。

A.按建筑面积比例分摊

B.按楼层价值差异调整后分摊

C.按使用功能分摊

D.按市场比较法单独评估商铺价值后扣减

6.某城市2025年人口增长率为1.5%，GDP增速为5%，居民人均居住面积从2025年的35平方米增长至2028年的40平方米。若该城市2025年住宅存量200万套，则2028年住宅需求缺口最接近于（）。

A.20万套

B.30万套

C.40万套

D.50万套

7.某商业综合体包含百货、餐饮、影院等业态，其收益构成中，百货占比60%，餐饮占比25%，影院占比15%。若百货年净收益300万元，餐饮年净收益100万元，影院年净收益50万元，该综合体年总净收益最接近于（）。

A.600万元

B.650万元

C.700万元

D.750万元

8.某住宅小区2025年每平方米建筑面积重置成本为3000元，折旧率按年限法计算，建筑经济寿命50年，已使用5年。若成新率评估为70%，则该住宅的重置成本净值最接近于（）。

A.2100元/平方米

B.2400元/平方米

C.2700元/平方米

D.3000元/平方米

9.某公司以50年土地使用权抵押贷款，2026年需续贷时，若剩余年限为30年，银行通常要求抵押率不超过50%。若该土地价值为5000万元，则银行最高贷款额最接近于（）。

A.2000万元

B.2500万元

C.3000万元

D.3500万元

10.某旧厂房拟改造为文创园区，改造后土地用途为商业，出让年限为40年。若改造前土地价值为800万元，改造后价值提升至1500万元，则土地增值收益最接近于（）。

A.400万元

B.500万元

C.600万元

D.700万元

二、多选题（共5题，每题2分）

1.下列关于基准地价的说法，正确的有（）。

A.基准地价是政府组织评估的某一区域土地的平均价格

B.基准地价通常按不同用途、不同等级划分

C.基准地价是土地使用权出让的最高限价

D.基准地价是评估宗地地价的基础

E.基准地价每年都需要更新

2.在运用市场比较法评估房地产价值时，需要修正的因素包括（）。

A.区位因素（如交通、配套设施）

B.宗地形状（如方正性）

C.容积率差异

D.建筑质量差异

E.交易日期差异

3.某在建工程因政策变化被要求停建，可能导致的风险包括（）。

A.资金链断裂风险

B.土地闲置成本

C.税收滞纳风险

D.重建成本增加

E.市场价值下降

4.在评估租赁型商业地产时，需要考虑的因素有（）。

A.租金水平与市场租金的差异

B.租赁合同的剩余期限

C.租户的信用风险

D.商业综合体内的业态互补性

E.区域的商业竞争格局

5.某城市住宅价格持续上涨，可能导致的原因有（）。

A.经济增长带动居民收入提高

B.城市人口快速增长

C.土地供应减少

D.投资需求增加

E.政策性调控宽松

三、判断题（共10题，每题1分）

1.土地增值收益是指土地开发过程中，由于投入而产生的价值增加。（×）

2.在运用成本法