南苑策划方案报告.docxVIP

名目

前言

市场分析

产品定位

有效客层划分模式

销售主导策略

价格定位及价格分期策略

各时期深化的市场推广策略

代理公司市场组织及销售治理

本案针对性运作流程

公司简介

合作全然方案

附：工程团队要紧人员介绍

售楼处操作标准

售楼处工作制度

推案方案

前言

中海外在上海的历史是辉煌的。西区和南区的战无不胜是其信心的源泉，然而这一次，中海面临的是一场空前严峻的考验，因为和平南苑工程和中海的其它工程有着巨大的差异。

一、超级大战场的竞争形势

虹口区、杨浦区交接处的大连路是东区最大的战场之一，其中个案的销售竞争，尤其是价格竞争明显白热化。区域传统“龙头老大〞同济房产也不得不以低调价格的姿态出现，故本案的市场切进将是一个需要细致研究的咨询题。

二、在上海几乎最不同意高层的杨浦区造大高层

这是一个瞧念改变的咨询题，开展商不能改变客户的瞧念，就只能被客户改变自己。然而以往的个案都没有做好，和平一期最后的倾销，典型地讲明了这一点。从理论上讲，中海完全有实力往塑造区域瞧念，但实际上，关于如此一块极度生疏的土地，一个风云变幻的市场，中海会一帆风顺吗？

三、80万／套的电梯公寓房几乎完全超出了这一区域的“法定〞范围

如此的客层较难由经验把握，或者讲，如此的客层尚需引导，引导的范围涉及全市。这确实是根基本案主力总价面临的挑战，要是没有突破性的推广策略，前景并不乐瞧。

我们建议，如此特别的个案应该与专业代理商一起探究。而选择代理商的条件将依次是代理杨浦个案经历、品牌个案经历、以及与大型开展商合作的经历等。

第一局部：市场分析

一、杨浦区房产市场特点

1、热点集中

杨浦区借助黄兴绿地效应，使环外规模楼盘成为一大热点，并注进文化概念，吸引了杨浦环内、虹口、浦东、宝山等地客户，个不领先楼盘平均价格接近4800元/m2。

依据上海市房产交易中心成交数据，黄兴花园、文化佳园、文化花园、三湘世纪花城的成交均价都已突破4000元/m2，其中文化佳园的成交均价高达4800元/m2，是杨浦环外热销楼盘中房价最高的。

杨浦环内楼盘大局部见缝插针，规模较小，以同济绿园为代表，售价不断提升，使喜爱地段、讲究邻里品质的客户得到满足。

环内交易量居前的楼盘，成交价要紧集中在4000-4400元/m2，如星惠佳苑、上海大花园、华升新苑、现代星洲城等。其中江浦路上的星惠佳苑价格略低，为4000元/m2，目前已全部售完。

2、比价较低

与虹口相比，杨浦房产历来价格较低，具有价格优势，能承接局部虹口区、黄浦区、浦东新区的客户。杨浦区环内楼盘价格与虹口区环外局部楼盘售价相当。因此，外区特别是虹口区的房价走势对杨浦区楼盘价格碍事较大。

估量虹口区环内楼盘受到北外滩、四川路、多伦路等地区的高档楼盘的推出碍事，价格将有所上扬，打破目前与环外楼盘价格差不大的格局。而与虹口交界的杨浦区局部楼盘价格将受到拉动。

同时，一局部高端客户流向外区。塑造品牌楼盘、注进更多的文化理念，才能留住这局部客户。

3、环内缺乏品牌楼盘

除环外主打绿地、文化品牌的大盘之外，环内仅同济绿园依托著名高校，受到热烈追捧，但宣传力度不强，减少了想象空间和价格空间。

如此，更使杨浦区环内楼盘缺乏与相临的虹口区楼盘相竞争。

4、大型企业职员购房比例较大

杨浦区及周边区域有许多大型企业、单位，如上海卷烟厂、宝山钢铁厂、上海贝尔公司、新华医院以及许多知名大学，其中的人员素养、收进均较高，外加最近新的货币式分房政策立即出台，利好明显。

据相关楼盘的成交客户统计，大型企业职员购房集中于三房，讲究舒适度，并对房屋使用有不同要求，个性化上与职业特点相一致。

因此，局部楼盘针对这些客户推出优惠方案，东方名园也在各大企业进行巡回推展，取得良好效果，并建立了紧密的联系。

5、后续楼盘乘势而上

受到房产行情火爆的启发，后续需求要紧有三个重点：沿江板块，形成滨江居住区，由于配套、环境等缘故，估量售价4000-5000元/m2，估量有极少数顶级豪宅需求；环外板块，依托工人新村和五角场，以中档住宅为主；环内后续楼盘需求较集中，要紧受到同济绿园热销的碍事，在控江路、鞍山路等推出中等规模的楼盘，定价5200元/平方米左右，已相继开工。

二、周边楼盘比照

(略)

1、二房面积比照

瑞虹新城将香港房产开发理念移植到上海，设计点式楼、压缩面积、全装修、高质量物业治理等特点曾经引起热销，但特别快被结合地域市场需求的产品取而代之。

2、三房面积比照

虹口现代公寓设计了错层，并设计了弧形瞧景窗，受到市场送不，但局部景瞧较差、面积较大的三房滞销。后续需求楼盘面积有放大趋势，三房市场竞争将特别剧烈。

3、二房总价比照

天宝绿洲高单价、高总价导致其二房总价与局部楼盘三房总价相近，销售受阻，而其它在销楼盘的二房消化速度较快，讲明购置二房客户对价格敏感度较高。因此，本案应加大二房