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借名购房协议书

借名购房的法律风险：不容忽视的现实考量

借名购房的本质，是实际出资人与名义产权人之间关于房屋所有权归属与名义登记的一种约定。这种约定能否对抗外部第三人，能否得到法律的完全认可，在司法实践中存在诸多不确定性。

首先，物权公示原则的挑战是借名购房面临的首要风险。根据我国《民法典》规定，不动产物权以登记为准。房屋登记在名义产权人名下，即具有对外的公示效力。一旦名义产权人将房屋擅自出售、抵押或赠与他人，善意第三人基于对不动产登记簿的信赖而取得的权利，往往会优先得到保护，实际出资人可能面临“钱房两空”的窘境。

其次，名义产权人的道德与债务风险亦不可小觑。若名义产权人因自身债务问题被债权人起诉，该房屋极有可能被法院查封、拍卖以清偿债务。此外，名义产权人家庭关系发生变动（如离婚、继承）时，房屋也可能被卷入相关财产分割纠纷。

再者，政策变动风险可能使借名购房的初衷落空。例如，限购政策、信贷政策的调整，可能导致实际出资人在未来无法顺利将房屋过户至自己名下。而税费政策的变化，则可能增加房屋持有或过户的成本。

借名购房协议书：核心条款与拟定要点

一份相对完善的借名购房协议书，应尽可能详尽地约定双方的权利义务，以降低潜在风险。以下是协议中应当包含的核心条款及拟定要点：

一、双方当事人基本信息

明确实际出资人与名义产权人的姓名、身份证号码、联系方式、住址等基本身份信息，确保主体适格。

二、借名购房的原因与背景

简要说明借名购房的具体原因，例如“因甲方不具备某地购房资格，故委托乙方代为购买”或“为享受乙方的银行贷款优惠利率”等。此条款虽非效力性条款，但有助于证明借名行为的真实性与合理性。

三、房屋基本情况

详细列明所购房屋的坐落位置、建筑面积、房屋用途、不动产权证号（若已办理）或商品房买卖合同编号等信息，确保指向唯一的特定房屋。

四、出资约定

这是协议中至关重要的条款，必须清晰、明确。

*出资主体：明确约定房屋的全部购房款（包括首付款、定金、税费、维修基金等与房屋购置相关的一切费用）均由实际出资人承担。

*付款方式：约定购房款的支付方式，例如通过实际出资人银行账户直接支付给开发商或卖方，或转账至名义产权人指定账户由其代为支付（后者风险较高，需保留完整转账凭证及书面指令）。

*资金证明：约定实际出资人应妥善保管所有出资凭证，如银行转账记录、POS机刷卡单、收据、发票等，并可作为协议附件。

五、房屋权属与权利行使

*权属约定：明确约定房屋的实际所有权归属于实际出资人，名义产权人仅为登记权利人，不享有该房屋的任何实际权利（包括占有、使用、收益、处分权）。

*权利限制：严格限制名义产权人对房屋的处分权，约定未经实际出资人书面同意，名义产权人不得擅自以任何形式（出售、抵押、出租、赠与、设立居住权等）处分房屋或在房屋上设定任何权利负担。

*实际控制：约定房屋的占有、使用、收益权归实际出资人，例如实际出资人有权决定房屋的装修、出租及收取租金等。

六、名义产权人的协助义务

*配合办理手续：约定名义产权人有义务配合实际出资人办理房屋的购买、贷款（若有）、产权登记、交接、入住等相关手续。

*配合过户：核心条款之一。约定在具备过户条件时（例如实际出资人取得购房资格、贷款结清等），名义产权人应无条件、及时配合实际出资人办理房屋的权属转移登记手续，将房屋过户至实际出资人名下或其指定的第三人名下。过户所需税费的承担方式也应明确约定。

*资料交付：约定名义产权人应将与房屋相关的所有合同、票据、权属证书等原始资料交由实际出资人保管。

七、违约责任

为保障协议的履行，违约责任条款必不可少。

*名义产权人违约：若名义产权人违反协议约定，如擅自处分房屋、拒绝配合过户、因自身原因导致房屋被查封或执行等，应承担何种违约责任，例如支付高额违约金、赔偿实际出资人全部经济损失（包括直接损失和预期可得利益损失）等。

*实际出资人违约：例如未按时足额支付购房款，导致名义产权人承担责任的，也应约定相应的违约责任。

八、风险承担

明确约定在房屋登记于名义产权人名下期间，因房屋产生的一切风险和费用（如物业费、供暖费、水电费、房屋毁损灭失风险、因房屋引发的侵权责任等）均由实际出资人承担或享有。

九、争议解决方式

约定双方在履行协议过程中发生争议时，应首先通过友好协商解决；协商不成的，选择向房屋所在地人民法院提起诉讼，或提交某仲裁委员会仲裁。

十、其他约定

如协议的生效条件、份数、附件效力、通知与送达条款等。

签署协议的注意事项与风险防范建议

即便协议条款再完善，也无法做到绝对的风险规避。因此，在签署借名购房协议书前后，还需注意以下事项：

1.审慎选择名义产权人：应选择人品可靠、信用良好、无大额债务且家庭关