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2026年房地产企业法务经理面试技巧与答案

一、单选题（共5题，每题2分）

1.在当前房地产调控政策下，以下哪种合同条款最可能被认定为无效？

A.按揭贷款相关的担保条款

B.房屋预售合同中的预售款支付比例约定

C.商品房销售中的“全款折扣”优惠条款

D.逾期交房违约责任的利息计算标准

答案：C

解析：当前房地产政策强调“房住不炒”，对销售行为有严格监管。销售中的“全款折扣”可能被认定为诱导不合理购房行为，涉嫌违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于“低价购买附加不合理条件”的规定，因此条款可能被认定为无效。

2.若房企因资金链断裂无法按时交付房屋，购房者可主张的违约责任不包括以下哪项？

A.违约金

B.逾期交房利息

C.退房并赔偿损失

D.要求开发商提供等价置换房

答案：D

解析：根据《民法典》第583条，合同违约时，守约方可要求赔偿损失或解除合同，但“等价置换房”并非法定违约责任，需双方协商或法院酌定，不能强制要求。

3.在土地出让过程中，若房企因竞拍失败导致已缴纳的保证金无法退还，以下哪种情形可能构成不当扣留？

A.保证金因违反竞拍公告中的禁止性条件被没收

B.保证金因开发商放弃竞拍被依法没收

C.保证金因开发商未按期签订土地出让合同被没收

D.保证金因政府政策调整导致竞拍暂停而被暂扣

答案：D

解析：政府政策调整属于不可抗力，保证金应予退还或部分返还，不得长期扣留。其他情形均属于违反竞拍规则或合同约定，保证金可依法没收。

4.房地产企业因开发贷逾期被银行起诉，以下哪种证据最不利于房企？

A.银行未按合同约定放款的时间节点证明

B.政府因规划调整导致项目停工的文件

C.第三方担保方的还款承诺函

D.项目预售款未及时归集的内部记录

答案：A

解析：银行未按合同约定放款属于其自身违约，房企可主张免责。政府规划调整、第三方担保函、预售款记录均可能作为抗辩依据，而银行自身违约证据将直接削弱房企的诉讼地位。

5.房企与供应商签订的《建设工程合同》中，关于工程变更的索赔条款应重点明确以下哪项？

A.变更签证流程

B.索赔时效

C.成本核算标准

D.以上全部

答案：D

解析：变更索赔条款需涵盖流程、时效、核算标准等核心内容，缺一不可。实际操作中，变更签证流程不规范、索赔时效逾期、成本核算争议是常见的纠纷点。

二、多选题（共5题，每题3分）

6.房地产企业并购重组中，尽职调查需重点关注以下哪些法律风险？

A.土地使用合规性

B.债务负担情况

C.项目预售资金监管问题

D.环境污染责任

E.政府审批手续是否完备

答案：A、B、D、E

解析：并购尽调需全面覆盖目标公司的权属、债务、合规性及潜在责任。预售资金监管虽重要，但若目标公司已合规处理，则不属于尽调核心范围。

7.若购房者因房屋质量问题要求退房，房企可提出以下哪些抗辩理由？

A.质量问题未达到法定解除合同的标准

B.购房者自行装修导致损坏

C.政府质量检测机构未出具不合格报告

D.购房者已通过维修弥补缺陷

E.保修期已过

答案：A、B、C、D

解析：退房需满足合同法或《商品房质量保证书》约定的条件，如质量问题严重、购房者过错导致、未及时报修等。保修期过并非免责理由，部分质量问题仍可解除合同。

8.房地产企业境外发债需满足以下哪些监管要求？

A.资信评级达到国际标准

B.偿债能力符合外管局要求

C.募集资金用途与项目直接关联

D.外债备案手续完备

E.不得用于境内房地产项目投资

答案：A、B、C、D

解析：境外发债需符合国际评级、偿债能力、资金用途监管及备案要求，但资金可投向境外项目，境内投资限制需根据具体政策判断。

9.商品房预售资金监管账户出现纠纷时，以下哪些主体可能成为利益相关方？

A.开发商

B.购房者

C.银行（监管账户开户行）

D.财政部门

E.住建部门

答案：A、B、C、E

解析：监管账户纠纷的核心是资金流向与使用，开发商、购房者和监管银行是直接相关方，住建部门负责监管，财政部门通常不直接参与。

10.房企涉及劳动争议时，以下哪些情形可能导致败诉？

A.未依法缴纳社保

B.解除劳动合同未支付经济补偿

C.工作时间安排违反劳动法

D.末位淘汰制缺乏客观标准

E.未签订书面劳动合同

答案：A、B、C、D、E

解析：以上均属于典型劳动违法情形，尤其末位淘汰制需有绩效考核依据，否则可能被认定为变相强制加班或非法解雇。

三、简答题（共4题，每题5分）

11.简述《民法典》中关于商品房预售合同的特殊规定。

答案：

1.预售资金监管：开发商需将预售款存入监管账户，专款专用，不得挪作他用。

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