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合院别墅”最详细的分析……

低层高密产品一直是住宅开发领域的一个重要组成部分，代表国人

的一种理想生活方式，是创造附加值的王牌产品，对时下热门的特

色小镇开发也有重要意义。2016年，万晟共考察52个低层高密项

目，结合日常产品研发，得出些许思考与心得，与诸位同仁探讨。

年度观察

“

院墅化是低层高密产品的大趋势

通过项目考察发现，15-16年的低层高密项目有共同的现象——将

院子围合起来，使别墅的活动空间由单纯的室内向室外扩展，从别

墅变为院墅。我们将这种现象称之为院墅化。

院墅化为何如此受欢迎？大致有以下原因：

1）院落生活方式可打动客户，产品力可挖掘空间多；

2）院墅化产品可以实现较强私密性；

3）以宅院礼序作为亮点进行推广易获得客户共鸣；

4）同面积段下，院墅化合院产品能实现更高容积率。

结合目前院墅型低层高密产品的不俗表现，本文将从合院型产

品、院落空间营造、地下空间、立面风格四个方面来进行总结分

析。

1、合院型产品

规划数学题的新答案

随着土地高效利用的规划导向及房价不断走高的楼市现状，大部分

低密项目都面临着用地容积率高而单户面积紧凑的局面。土地效率

与产品力如何取得平衡逐渐成为许多低层高密项目能否成功的关键

点。

对比传统产品，同样用地条件下，合院型产品的业态可以上升一级

下图是耳熟能详的容积率产品对应表，联排别墅的规划容积率约为

0.7左右，这与目前容积率需大于1.0的用地出让规定之间难以找

到平衡。

△容积率与产品对应关系（图片来自网络）

15-16年的项目推出了新的解决方案：采用合院型产品进行南北向

连接甚至网格状连接，利用南北向日照间距，在控制面积段的同时

提升容积率。

下图列举一些相对典型的规划布局方式。

△铂悦犀湖/中粮瑞府/南京院子/桂语里/杭州院子/海月甲第

（分析图自绘）

毋容置疑，可搭接的合院型产品通过规避日照间距和山墙间距，容

积率提升上确有奇效。为了探寻合院类产品的能力边界，我们将年

度典型产品在100m*100m的用地上进行模拟极限容积率测算，并按

照容积率由大到小进行结果排序。

3F合院型产品的实际容积率可达1.2-1.6，2F合院产品实际容积率

可达0.8-1.0左右（项目应用时需扣除面积赠送带来的容积率折

损）。对比前图0.2-0.7的低层高密范围，容积率有很大的提升。

△低密产品的极限容积率排列图(分析图自绘）

说明：由于各地的面积计算则不尽相同，此处均采用地上实用平面

来统计面积以便进行比较。实际应用时容积率将有一定折减。

如洋房用地（1.0以上）可以用乐高系产品提供见天见地的墅居感

受，叠拼用地（0.7-1.0）可以用L型产品实现类双拼效果，联排用

地（0.7以下）则已经可以脱离容积率压力来追求空间丰富度和居

住体验了。

对比传统产品，合院型产品有优势也有不足

1）私密性好，居住更放松

和传统一字型联排对比，合院型产品的院落只有单侧会有外部视线

干扰，私密性好，容许院落空间成为家庭活动的重心。所有房间与

公共空间都朝向私属院落布置，让院落的景观实现最大化效用，室

内景观均好性提升。

△联排与合院私密度对比（分析图自绘）

2）空间向心性好，空间更舒展

从下图可以看出，低层高密户型分化出I型、L型、T型、U型和F

型五种典型平面形式，其中L/T/U/F以院落空间为平面的中心，公

共性功能空间围环绕展开，客户的家人可以有各自的活动空间。临

院可以借景入内，享受“对影看月，临窗听雨”的文人意趣。

ILＵＴ

Ｆ

3）采光面大，布局更灵活

合院型产品（LUTF型）相较于传统产品，有更大的采光界面，户型

布局灵活度更高。

△典型院墅产品的LDK分布与宅院系数分析（分析图自绘）

4）部分平面存在通风问题

对于单纯的L型产品来说，由于采用南北向拼接，为保证院落的私

密性，南侧户型一般不会朝北开窗，将阻