2026年房地产开发师城市规划面试题及土地评估含答案.docxVIP

第PAGE页共NUMPAGES页

2026年房地产开发师城市规划面试题及土地评估含答案

一、政策法规与规划理论（共5题，每题6分，总分30分）

1.题目：简述《城市总体规划编制办法（2023版）》中关于新区开发的主要原则，并结合实际案例说明如何平衡经济发展与生态保护。

答案：

《城市总体规划编制办法（2023版）》强调新区开发应遵循“以人为本、合理布局、节约资源、保护环境”的原则。具体包括：

-集约利用土地：通过提高土地利用效率，减少城市扩张对耕地和生态空间的占用。

-生态优先：在规划中明确生态红线，限制高污染产业布局，优先保护水源涵养区和生物多样性区域。

-产城融合：推动产业与城市功能协同发展，避免“睡城”现象。例如深圳前海自贸区通过“三带一路”规划，实现生态、产业、居住功能的有机统一。

2.题目：论述《土地管理法实施条例（2024修订）》中关于“三块地”改革的核心内容，并分析其对房地产开发的实际影响。

答案：

“三块地”改革包括农村宅基地、集体经营性建设用地和工矿用地，核心是赋予集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市条件。实际影响包括：

-增加土地供应灵活性：缓解城市用地紧张，降低开发成本。

-规范流转市场：通过“入市+入市后”的双轨制，防止土地乱占乱用。

-盘活存量土地：鼓励工矿用地转型为商业或住宅，提高土地利用效率。例如成都通过“农村集体经营性建设用地入市试点”，成功将闲置土地转化为商业综合体。

3.题目：结合《城市更新条例（草案）》中关于“城市更新单元规划”的要求，说明如何优化老旧小区改造中的公共利益平衡。

答案：

“城市更新单元规划”要求明确公共利益与商业利益的边界，具体措施包括：

-产权置换与货币化补偿结合：保障居民权益，避免因补偿不足引发社会矛盾。

-公共空间共享：通过加装电梯、增设停车位等设施，提升社区生活品质。

-收益反哺公益：将部分商业用地出让收益用于社区公共服务，如成都锦江区通过“微改造+社区营造”，将老旧厂房转型为文创空间，同时配套教育、医疗设施。

4.题目：解释“国土空间规划”与“城市总体规划”的区别，并说明其在房地产开发中的协调机制。

答案：

-区别：国土空间规划涵盖全域全要素，包括耕地、生态、城镇等；城市总体规划仅聚焦城市建成区功能布局。

-协调机制：通过“多规合一”平台，确保土地用途管制与开发需求匹配。例如北京通过“城市副中心”规划，将通州与中心城区用地指标统筹，避免资源错配。

5.题目：分析《绿色建筑评价标准（GB/T50378-2024）》中关于节能与节水的新要求，并提出房地产项目如何达标。

答案：

新标准要求提高建筑能效、推广节水技术，具体措施包括：

-节能：采用光伏发电、外墙保温系统，如上海“绿建示范项目”通过装配式建筑减少能耗30%。

-节水：建设雨水收集系统、中水回用设施，如深圳某住宅项目通过雨水花园实现80%绿化灌溉节水。

二、土地评估实务（共5题，每题8分，总分40分）

1.题目：某城市商业用地地价评估中，采用“基准地价修正法”，已知该地块基准地价为800元/平方米，修正系数分别为区位（+15%）、容积率（+10%）、配套设施（-5%），求最终地价。

答案：

计算公式：地价=基准地价×区位修正×容积率修正×配套设施修正

=800×（1+15%）×（1+10%）×（1-5%）

=800×1.15×1.10×0.95=960.2（元/平方米）

2.题目：某工业用地原值为5000万元，使用年限20年，剩余年限10年，折旧率4%/年，求其现值。

答案：

计算公式：现值=原值×（1-折旧率×剩余年限）

=5000×（1-4%×10）

=5000×0.6=3000（万元）

3.题目：某住宅用地面积2万平方米，容积率2.0，楼面地价3000元/平方米，建筑成本2500元/平方米，税费率5%，求项目总价值。

答案：

-土地价值：2万×2×3000=1.2亿元

-建筑价值：2万×2×2500=1亿元

-税费：1.2亿+1亿×5%=1.05亿元

-总价值：1.2+1+0.05=2.25亿元

4.题目：某拆迁安置房评估中，采用重置成本法，重置成本6000万元，成新率70%，土地补偿1000万元，求评估值。

答案：

计算公式：评估值=重置成本×成新率+土地补偿

=6000×70%+1000=4600+1000=5600（万元）

5.题目：某土地出让金包含土地出让金、配套费、税费，已知土地出让金5000万元，配套费800万元，税费率3%，求总支出。

答案：

总支出=土地出让金+配套费+税费

=