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2025年房地产估价师《实务》专项训练

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、单项选择题（每题1分，共20分）

1.根据《城市房地产管理法》，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途进行开发，不得__。

A.超越土地使用权出让合同约定的土地用途进行开发

B.对土地进行初步平整

C.在土地上建设临时建筑

D.对土地使用权进行转让

2.房地产估价中的最高最佳使用原则，是指估价时应当假设房地产的使用是__。

A.法律允许的

B.经济上可行的

C.社会上普遍接受的

D.估价师最偏好的

3.某宗房地产的估价对象为一块空地，土地面积为1000平方米，宗地地价水平为每平方米800元。根据相关资料，宗地内有一处不可分割的现有建筑物，建筑面积为200平方米，重置成本为100万元，成新率为六成。若该建筑物拆除的残值忽略不计，则该宗房地产的估价基准地价应为__万元。

A.80

B.60

C.70

D.80

4.采用市场法估价时，选取可比案例后，需要对可比案例的交易价格进行修正，其中交易情况修正主要是为了消除__对交易价格的影响。

A.房地产本身状况的差异

B.市场状况的变化

C.交易双方特殊关系

D.实际成交价格与评估价值的差异

5.收益法适用的前提条件之一是估价对象能够产生__。

A.稳定的现金流

B.规模经济效益

C.持续的收益

D.可观的市场溢价

6.某在建工程，已完成主体结构的70%，预计剩余工程费用为800万元，剩余建设期1年，预计开发费用（不含土地成本）为100万元，销售费用为预计售价的3%，管理费用为预计售价的2%，销售税金及附加率为售价的5%，投资利息按年利率6%计算，开发利润率按售价的15%掌握。若该工程的土地价值为3000万元，假设开发法估算该在建工程的公允价值最接近于__万元。

A.3800

B.4000

C.4200

D.4400

7.下列关于假设开发法适用条件的表述，错误的是__。

A.必须能够准确预测未来开发完成后的房地产价值

B.必须能够准确估算开发成本和费用

C.适用于有明确开发建设前提的房地产估价

D.适用于所有类型的房地产估价

8.估价报告中，关于估价假设和限制条件的说明，其主要作用是__。

A.明确估价责任

B.增强估价报告的可信度

C.阐述估价结果的依据

D.限定估价结果的使用范围

9.某租赁房屋的年租金收入为12万元，年空置率为10%，年运营费用（不包括折旧）为租金收入的30%。若该房屋的收益年限为40年，折现率为8%，则采用收益法评估该房屋的价值时，其年净收益最接近于__万元。

A.8.28

B.9.36

C.10.44

D.11.52

10.在房地产估价中，导致房地产价值降低的各种因素被称为__。

A.价值增加因素

B.价值减损因素

C.价值影响因素

D.价值评估因素

11.对某住宅小区进行估价，需要确定小区内某栋住宅楼的单价。此时，适宜选用的估价方法是__。

A.假设开发法

B.市场法

C.收益法

D.成本法

12.采用市场法中的市场比较法进行价格比较修正时，将可比案例价格修正到估价对象状况下的过程，主要包括__。

A.交易情况修正、市场状况调整、区域因素修正、个别因素修正

B.交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正、容积率修正

C.市场状况调整、区域因素修正、个别因素修正、区位修正

D.交易情况修正、市场状况调整、楼层修正、朝向修正

13.某企业拥有一栋办公楼，计划将其用于出租。在采用收益法评估其价值时，需要预测其未来收益，通常采用__进行分析预测。

A.最高最佳使用原则

B.供求原理

C.趋势分析法

D.比例分析法

14.评估某旧有住宅楼的现行价值时，若采用成本法，其重置成本是指__。

A.采用新的建筑材料和建造技术重新建造相同功能的建筑物所需的成本

B.按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同或具有相同效用的新建筑物所需的成本

C.估价对象在建造时的原始建造成本

D.估价对象当前的维修费用

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