2026年房地产市场调控实施方案.docxVIP

2026年房地产市场调控实施方案

为深入贯彻落实党中央、国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，结合2026年经济社会发展实际，现就进一步完善房地产市场调控机制、构建长效管理体系制定本实施方案。

一、总体要求

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大和二十届二中、三中全会精神，立足新发展阶段，完整、准确、全面贯彻新发展理念，服务和融入新发展格局，以满足人民群众合理住房需求为核心，以解决住房结构性矛盾为重点，强化供需双向调节，完善金融监管机制，规范市场交易秩序，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动房地产市场从“规模扩张”向“质量提升”转型，促进房地产业与实体经济协调发展，为经济高质量发展和社会大局稳定提供支撑。

二、主要任务及具体措施

（一）优化住房供应结构，强化供需精准匹配

1.动态调整土地供应机制

建立“需求-供应”双向反馈的土地出让体系。自然资源部门联合住房城乡建设、统计等部门，每季度开展住房需求专项调研，重点监测人口净流入规模、新市民及青年人数量、家庭结构变化（如适婚年龄群体占比、多孩家庭增长趋势）、存量住房空置率（按15%以下为合理区间、15%-20%为预警区间、20%以上为高风险区间分级）等核心指标，形成《住房需求预测报告》。根据报告结果，分类确定住宅用地供应比例：对住房供需紧张、房价上涨压力大的城市（房价收入比＞9），住宅用地占比不低于年度建设用地供应总量的35%，其中保障性住房用地占比不低于住宅用地的40%；对库存去化周期超过24个月的城市，减少商品住宅用地供应，优先用于保障性住房、租赁住房或产业配套用地。

推行“限房价、定品质、竞地价”出让模式，在土地出让文件中明确项目建成后销售均价（原则上不超过周边同品质商品房近半年成交均价的95%）、绿色建筑标准（新建商品住房须达到二星级及以上）、公共服务配套（每10万平方米配建不少于1处社区服务中心、1处托育机构）等要求，竞地价时设置最高溢价率（不超过15%），溢价率触顶后转为竞配建保障性租赁住房面积或公共设施。

2.分类调控新建商品住房供应

实施“一房一策”项目监管。对已出让未开工项目，住建部门联合自然资源部门核查规划指标，对容积率低于1.8的低密项目（别墅类除外），引导开发企业调整规划，增加中小套型住房比例（90平方米以下占比不低于60%）；对已开工未销售项目，建立价格指导机制，企业申报预售价格时需提交成本核算报告（包含土地、建安、税费、合理利润等），价格主管部门会同住建部门审核，合理利润区间控制在8%-12%，超出部分需调整定价或增加配建；对已销售未交付项目，重点监管资金使用，预售资金监管账户留存资金不得低于工程建设总费用的110%，确保项目如期交付。

强化住房品质管理。制定《新建商品住房质量标准指引》，明确墙体隔音（邻户间空气声隔声量≥50分贝）、防水工程（卫生间防水涂层厚度≥1.5毫米，保质期5年）、室内装修（全装修项目装修成本占比不低于房价的8%，材料需符合绿色建材认证）等20项强制性指标，要求开发企业在销售时公示《质量承诺书》，并将质量达标情况纳入企业信用评价体系，未达标企业暂停新拿地资格。

3.激活存量住房市场流通

完善“以旧换新”支持政策。对出售自有住房并在1年内购买新建商品住房的家庭，给予契税全额补贴（最高不超过5万元）；对出售住房后租房居住的，按每月租金的30%给予补贴（最长12个月）。鼓励金融机构提供“连环贷”产品，对同时办理原住房抵押贷款结清和新住房贷款的家庭，给予贷款利率优惠（在LPR基础上减20个基点）。

规范存量房交易服务。推广使用全国统一的《存量房买卖合同（示范文本）》，明确“一房一码”交易流程（每套住房对应唯一交易编码，全程可追溯）；建立“资金监管+担保”模式，交易资金由银行或公证机构监管，未完成过户登记前不得划转，降低交易风险；加强房地产经纪机构管理，推行经纪人“一人一证”执业制度，要求机构在门店公示服务项目、收费标准（佣金费率不得超过2%），禁止捆绑收费或赚取差价。

（二）强化金融风险防控，促进资金理性流动

1.完善房地产企业融资监管

严格落实“三线四档”融资管理规则，动态调整企业分类标准。对资产负债率＞70%、净负债率＞100%、现金短债比＜1倍的“红档”企业，禁止新增有息负债；对“橙档”企业（两项指标超阈值），有息负债年增速不得超过5%；“黄档”企业（一项指标超阈值）增速不超过10%；“绿档”企业增速不超过15%。将商业承兑汇票、信托融资、供应链ABS等表外负债纳入监测范围，每季度核查企业债务真实性。

创新房企融资支持工具。鼓励发行住房租赁专项债券、绿色建筑