房地产行业专题报告：地产周期见底判断，指标、分歧、政策.pptxVIP

摘要

一、市场现状：边际改善下仍处左侧筑底

地产行业自2021年起已调整18个季度，2026年初核心城市二手房市场出现边际改善：重点26城1月二手房签约量环比提升，厦门、南京、上海等城市环比增速超20%。

但是，农历同比景气度未超过2025年初水平。央行四季度储户调查报告显示，仅8.5%的受访者预期未来三个月房价上涨（历史最低），收入与就业预期均低于50荣枯线，制约房价止跌回稳进程，行业仍处于左侧筑底阶段。

二、核心分歧：房贷利率与租金回报率的结构性突破

市场无需等待整体租金回报率超房贷利率即可企稳：香港仅40㎡以下小户型租金回报率（3.6%）超过当前房贷利率（3.25-3.375%），但2025年房价已实现止跌回升；上海549个小区租金回报率超3%（以市区老破小为主，占比58%），接近2025Q4全国房贷加权平均利率（3.06%），且1月300万以下总价二手房成交占比达70%，具备加速止跌条件。

房价预期修复是关键，其核心支撑源于城镇化与人口、居民收入、地产流动性三大预期，后续经济回暖与货币信贷支持将加速周期见底。

三、关键信号：二手房挂牌量下降的多重驱动

核心城市二手房挂牌量持续下行是多重因素共同作用：上海链家“房客分离”模式清退低效挂牌（初始推动力）、春节前季节性下架、房东长期房价下跌后的惜售心理，叠加市场景气度边际改善。

2026年第五周数据显示，合肥、深圳、上海等多城二手房价格环比正增长，核心城市价格企稳态势逐步显现，印证市场景气度正向修复。

四、政策预判：“稳扎稳打”而非“强刺激”

2026年地产政策将坚守中央经济工作会议“控增量、去库存、优供给”九字方针：控增量体现为宏观经济与地产逐步脱敏（2025Q4地产投资占固投比重降至17.06%）；去库存聚焦商品房待售面积消化（住宅待售面积连续四年同比增长），年初商业用房首付比例下调至30%为具体举措；优供给表现为新房价格增速持续好于二手房，反映供给结构优化成效。

增量政策将侧重信用风险出清与流动性支持，而非拉动开工的强刺激，政策协同将平稳推动地产周期见底。

风险提示：货币政策宽松不及预期、利率下行不及预期、居民收入增速修复不及预期。

行业评级:推荐

行业信息

上市公司总家数

230

总股本(亿股)

8,392.25

销售收入(亿元)

25,035.15

利润总额(亿元)

-10,483.28

行业平均PE

135.50

平均股价(元)

6.32

行业相对指数表现

23%

16%

9%

2%

-5%

-12%

25/2/1425/4/2825/7/1025/9/2125/12/326/2/14

房地产沪深300

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房地产行业专题报告

地产周期见底判断：指标、分歧、政策

数据来源：wind方正证券研究所

行业研究

2026.02.14

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正文目录

1地产周期走到哪一步了？........................................................................4

1.1二手房成交情况改善.......................................................................4

1.2农历同比看，景气度并未超过2025年初......................................................4

1.3周期拐点左侧的论据支撑：央行储户调查报告.................................................5

2如何看待房贷利率和租金回报率利差？............................................................6

2.1香港情况：仅小户型租金回报率超过房贷利率.................................................6

2.2上海情况：与香港类似，小户型回报率更高，接近房贷利率.....................................7

2.3