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XXXX营销总案

目录

TOC\o1-3\h\z\u第一部分：项目概况 3

项目概况 3

第二部分：项目核心价值分析 3

项目分析 3

项目核心价值提炼 4

卖点整合 5

目标客群描述 5

目标消费者 5

客源购房目的性 6

目标消费群购买心理及行为分析 7

吸引客源种类 7

第三部分：营销策略 7

定位策略 7

推广策略 8

推广诉求 8

..2品牌导入执行策略 8

销售策略 8

营销时间线安排 8

第四部分：关于活动推广 9

推广周期安排 9

主题活动 10

推广渠道整合 10

推广渠道 10

第六部分：关于销售 11

价格策略 11

产品定价 11

推售策略 12

入市策略 12

项目入市时机把控 12

开盘方式的选择 13

营销组织架构 13

第七部分：营销费用预算 14

推广费用预算 14

销售佣金预算 14

第八部分：营销预案 14

工程延期对销售影响预案 14

续客量不足预案 14

市场变化对销售影响预案 14

政府政策对销售影响预案 14

第九部分：年内工作安排 15

第一部分：项目概况

项目概况

简述项目基本情况，项目各项进展，项目信息，下一阶段项目该怎么进行。

第二部分：项目核心价值分析

项目分析

南宁市宏观经济总体运行情况良好，但发展前景值得期待；经济基础薄、总量低、人均少，居民消费意识有待提高，但消费潜力巨大。

随着南宁的迅猛的发展，房地产市场逐步规范，诸多发展商纷纷涌入，城市形象的已经逐步拔高，而住宅产品刚刚从功能型向品质型转移，开始注重表现品质，各种风格概念纷纷涌入，但目前市场上品质纯正的产品却趋之若骛；

南宁房地产市场上缺少风格纯正的国际化品质住宅区。

项目核心价值提炼

显性卖点——客观存在卖点

显性卖点主要体现在六大价值：

区域价值

景观价值

交通价值

投资价值

配套价值

产品价值

隐形卖点——主观营造卖点

前沿规划设计、国际生活理念

引入区内知名施工单位（如建工集团），国内甲级监理单位，在施工进度控制、成本控制、施工管理、安检验收等各环节，层层把关；从安全防护、施工现场管理、材料堆放等方面，做到文明施工、规范施工。

国际化品质居住区

欧式园林风格，要与周边楼盘的园林景观形成，强烈的反差，强调园林的独特性和优越性，采用“声、光、电”等科技手段，营造高端、大气的园林景观效果，并通过景观小品点缀，避免出现空洞、单调感觉，并赋于一定的主题文化。

同时，引进一级物业企业，打造“7X24小时”星级物业服务标准。通过“互联网+常规物管”模式，在增加有偿物业服务项，在提升物业管理的档次、水平同时，为业主提供更好更优质的物业服务。

整个小区采用高度智能化的安防系统，做到安防联防无死角，增加业主的安全感和归属感

售前/售中/售后的服务价值

体验式营销，无微不至的客户服务，让每位购房者体验回家的感觉。

核心价值主张

项目区域未来复兴的人居新标准

卖点整合

卖点一：周边最高端社区、项目投资潜力大，景观资源属共享

周边目前最高端的住宅社区，也将成为南宁房地产开发项目的典范。

老城区英伦风格物业

生活配套完善，医院、菜市、商业中心近在咫尺

卖点二：区位、交通通达性高，品质生活价值

位于老城区住宅板块的核心地段，市政规划的重点，区域发展潜力大且具有较高的投资价值，市场前景看好。

路网通达配套完善，便利生活领地

卖点三：建筑规划设计，个性产品组合，切合市场国际化品质

交通组织合理，功能分区明确（商业配套设施与住宅相互促进），住宅布置合理，景观系统明确，公建配置完善。

卖点四：户型、高端社区，多样化、人性化的户型设计

提升购房者的居住品质。

户型“小而精，精而全”，面积合理，附加值高

引领生态居住，品质生活

公寓、住宅并存，有效把握前期客户

卖点五：配套，高起点的配套功能

满足人们日常生活物质和精神层面的双重需求。

卖点六：管理，专业管理公司的统一管理，

为人们的生活提供安全、妥帖、管家式的多样性服务，营造舒适、宁静又不失私密的生活空间。

目标客群描述

目标消费者

刚需客户为重点，努力争取投资客户。

作为一个中高档楼盘，它所面对的客户群也必然是有选择性的。由消费群金字塔的结构也可以看出，中高档消费群数量并不为多，但要求并不为低，可以说对于“质”与“价”的平衡与协调。介于本项目为中高端属性，市场客户定位方面应尽可能扩大客源，故此，客源基本上以中等，中高等阶层客户为主，一网打尽式客户定位，现从区域上作逐一分析：

主力客群

南宁本地效益较好的企业职