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业主大会和业主委员会指导规则

第一章总则

第一条制定目的与依据

为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等相关法律法规，制定本指导规则。

第二条适用范围

本指导规则适用于物业管理区域内业主大会和业主委员会的成立、运作、指导和监督等活动。

第三条业主大会和业主委员会的性质与职责

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

第四条政府部门职责

街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举工作，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷。房地产行政主管部门负责对业主大会和业主委员会的成立、运作进行业务指导和监督管理。

第二章业主大会的成立

第五条筹备组的成立

符合下列条件之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当在收到建设单位、前期物业服务企业或者业主书面报告之日起六十日内，组织、指导成立首次业主大会会议筹备组：

1.专有部分交付的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上；

2.首次交付专有部分之日起满两年且交付的专有部分户数达到总户数百分之二十以上。

筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表、居民委员会或者村民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

第六条筹备组业主代表的产生

筹备组中的业主代表由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会、村民委员会组织业主推荐产生。业主推荐业主代表应当遵循公平、公正、公开的原则，确保推荐的业主代表能够代表广大业主的利益。

第七条筹备组的职责

筹备组应当做好以下筹备工作：

1.确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

2.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

3.草拟管理规约、业主大会议事规则；

4.依法确定首次业主大会会议表决规则；

5.制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

6.制定业主委员会选举办法；

7.完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

第八条首次业主大会会议的召开

筹备组应当自组成之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举产生业主委员会。

第九条业主身份及投票权的确定

业主身份的确认，以房屋登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。业主的投票权数，按照业主专有部分建筑面积计算，每平方米计为一票；不足一平方米的按照四舍五入计算。

第十条业主大会的表决规则

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

第三章业主大会的运作

第十一条业主大会的定期会议和临时会议

业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十二条业主大会会议的召集与通知

业主大会会议由业主委员会召集。业主委员会应当在业主大会会议召开十五日前将会议的时间、地点、内容等事项以书面形式在物业管理区域内公告。

第十三条业主大会的决议

业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

第十四条业主大会会议记录与档案管理

业主委员会应当做好业主大会会议记录，并建立业主大会档案管理制度。档案内容包括业主大会会议记录、业主意见和建议、业主大会决议等相关文件资料。

第四章业主委员会的选举与任职

第十五条业主委员会委员的候选人条件

业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

1.具有完全民事行为能力；

2.遵守国家有关法律、法规；

3.遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

4.热心公益事