美国城市开发控制体系及其对启示.pdfVIP

美国的城1盯开发控制休系以及对于中国的借鉴之处第二章关国的城市开发控制

3.4.5.2个案地块区划

个案地块区划(SpotZoning)通常适用于人规模的开发活动，在总体规划中对这些开

发活动实施方式己经进行了政策指导，而在规模较小的个人场址上提供特殊规定导致了组

建个案地块区划。经常有人对这种规划实践表示反对，因为它往往与总体规划指导的区划

不能保持一致。一旦这种规划实践让步于个别场址及其特别规定，将给在区划条例中中请

场址变化的要求平等待遇的其他人创造法律诉讼机会，这样在法律程序上很容易会因为违

反宪法而引起法律诉讼。

根据区划的原理，改变区划和区划法规中要求的开发活动形式是相当困难的。个别场

址变化只有在从法令申请到个人的场址过程中引起困难的时候才有可能实现(在实践当中

这种变化意图比违反区划还要检查得严格)。在小的地块上通过更合适的方式来改变特别场

址的用途，而不是使用不固定区划，这是对区划法规自身的增补。这将要求合适的公告、

规划听证会以及被选举的成员可能进行的一系列活动，甚至可能有必要修补总体规划。

3.4.5.3绩效标准区划

绩效标准区划(PerformanceStandardZoning)的最基本涵义是指在开发控制系统中，

通常的商业用途或通常的工业用途中是否可以有一种特殊用途，在噪音、震动、气味、烟

尘、垃圾、灰烬、烟灰以及沙尘等方面的损害程度不足以造成很大的影响，而适合在居住

区实施。这种特殊用途的分级标准依赖于商业制订的方法，商业形式的改变也许要经过规

划部门同意。它的缺点是需要对这种行为是否真正损害了生活的舒适程度做出判断。

一些美国区划法规采用了类似的绩效标准区划，即采用在不同地区可以允许不同用途

的分类方法。法规并没有试图列出地区中所有潜在用途的清单，而是根据这种用途是否符

合有关噪音、震动、烟雾、气味、散热、光强度和交通产生源等标准而进行分类。这些标

准通常是十分复杂的，并且使用了州、联邦机构或相关标准协会制订的标准。如区划法规

可能包含一张表格，显示了不同地带在一天不同时段内所允许的噪音指标，然后据此决定

这个地块是属于工业用途还是居住用途。

另一种对绩效标准区划的看法是把它看作是强制接受的有很长清单的标准条件，是对

整个地区中开发项目进行开发的前提要求。这种比较系统是因为对工业的较少人为束缚导

致的结果，通过与因为太嘈杂而不能在普通商业区内设置的金属制造业相比较。这种做法

的幽难在于标准用途的建立以及违反标准应采取的合适行动。面对需要获得专业测量设备，

许多地方政府发现制订简单办法比较方便，尽管这可能导致对一定形式开发活动测试的操

作困难。

3.5区划的运作过程

区划做为一种地方政府对土地用途和开发强度进行控制的地方法规，其运作过程体现

了美国宪法提倡的“三权分立”宗旨，即立法、行政与司法相分离的原则。区划的立法机

构是地方议会，行政机构是地方政府，而司法机构是地方法院。所以，区划既有保护公众

安全、健康和福利等公共利益而约束个体行为的“行政管辖权”基础，也具有保护每个土

地拥有者经济利益的宪法责任，同时公民对认为不公平的区划法规也可以向法院提出法律

关国的城市开发控制体系以及对于中国的借鉴之处第二章美国的城市开发控制

诉讼。区划法规正是在不断的立法、行政纠纷和司法判决中发展和完善起来的。下文将对

区划的运作过程做比较详细的介绍。

3.5.1区划的立法机构及其运作

’如第二章中地方规划法规立法程序内容所述，区划做为一种地方法规，其立法机构是

地方议会。当然，立法的过程要经过法令的发起、编制与批准过程，行政部门、专业委员

会以及地方议会在立法程序中起到不同的作用。区划的立法程序主要是由地方政府或市长

发起，规划部门或规划委员会指导负责编制工作，通过一整套公共参与程序，在州立法规

定的截止日期以前出台，然后报请地方立法机构(通常是指地方议会)批准，如果批准就

做为地方法律开始生效。区划一旦由立法机构通过以后就成为法令，必须严格执行。如果

开发项目需要进行修改或调整区划必须严格依照法定程序进行。区划的立法程序通常是经

选举的地方议会、市长或两者共同的职责。

3.5.2区划的行政机构及其运作

本节内容解释了在美国对城市开发活动进行公共控制的责任部门。结合美国多种多样

的土地使用规划和区划法规，产生了广泛多样的地方开发控制行政体系，在开发控制过程

中承担着行政责任。

州立法(或者