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2025年综合类房地产估价案例与分析第三章不同目的房地产估价试题摘选带答案

案例一：在建工程抵押估价

2024年10月，甲房地产开发公司拟以其开发建设的“景秀华庭”项目（在建工程）向银行申请抵押贷款，委托乙估价机构评估该在建工程的抵押价值。项目基本情况如下：总用地面积20000㎡，规划总建筑面积60000㎡（其中住宅45000㎡、商业15000㎡），土地用途为商住综合，土地使用权取得方式为出让，剩余使用年限58年（住宅70年、商业40年，已使用12年）。截至估价时点（2024年10月31日），项目已完成主体结构封顶（总工期24个月，已施工14个月），已投入开发成本18000万元（含土地取得成本8000万元、前期工程费2000万元、建筑安装工程费6000万元、管理费用1000万元、销售费用1000万元），剩余工期需10个月，预计还需投入开发成本（含后续建筑安装工程费、管理费用、销售费用）12000万元。根据市场调查，同类在建工程开发完成后的住宅平均售价为18000元/㎡，商业平均售价为35000元/㎡，销售税费为开发完成后价值的6%，开发利润为开发完成后价值的15%，年投资利息率为5%（按剩余工期计算单利）。另查，项目已拖欠施工单位工程款1500万元，未缴纳的土地增值税预征部分为800万元（属法定优先受偿款）。

问题：计算该在建工程的抵押价值（需列出计算步骤）。

解答：

根据《房地产抵押估价指导意见》，抵押价值=假定未设立法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款。

1.计算开发完成后的价值（V）：

住宅部分价值=45000㎡×18000元/㎡=81000万元

商业部分价值=15000㎡×35000元/㎡=52500万元

开发完成后总价值V=81000+52500=133500万元

2.计算后续开发成本及相关费用（C）：

后续开发成本=12000万元

投资利息=后续开发成本×利率×剩余工期=12000×5%×(10/12)=500万元

销售税费=V×6%=133500×6%=8010万元

开发利润=V×15%=133500×15%=20025万元

后续开发总成本C=12000+500+8010+20025=40535万元

3.计算假定未设立法定优先受偿权下的价值（V1）：

V1=V-C=133500-40535=92965万元

4.计算法定优先受偿款（P）：

包括已拖欠工程款1500万元、未缴纳的土地增值税预征800万元，合计P=1500+800=2300万元

5.抵押价值=V1-P=92965-2300=90665万元

案例二：国有土地上房屋征收估价

2024年12月，某市因城市更新需要征收A片区国有土地上500户住宅，委托丙估价机构对被征收房屋的价值进行评估。A片区住宅均为2000年建成的砖混结构多层住宅，建筑面积60-100㎡，楼层1-6层，配套有社区幼儿园、便利店，周边3公里内有小学、医院、超市。估价时点为2024年12月1日。

丙机构选取了3个可比实例：

实例1：B小区，2024年10月成交，建筑面积80㎡，成交总价160万元，楼层3层（与A片区房屋楼层修正系数一致），装修为简装（A片区房屋为毛坯，简装比毛坯增值5%）。

实例2：C小区，2024年11月成交，建筑面积75㎡，成交总价153万元，楼层4层（A片区房屋楼层修正系数为1.02，实例2楼层修正系数为1.01），房屋维护状况良好（A片区房屋维护状况一般，良好比一般增值3%）。

实例3：D小区，2024年9月成交，建筑面积90㎡，成交总价189万元，楼层2层（A片区房屋楼层修正系数为1.03，实例3楼层修正系数为1.00），所在小区无幼儿园（A片区有幼儿园，修正系数为1.04）。

问题：采用比较法评估A片区某80㎡住宅的市场价值（需说明修正过程，最终结果保留两位小数）。

解答：

比较法评估步骤为：选取可比实例→建立比较基础→交易情况修正→市场状况调整→房地产状况调整（区域因素、个别因素）。

1.统一价格基础（单价）：

实例1单价=160万元/80㎡=20000元/㎡

实例2单价=153万元/75㎡=20400元/㎡

实例3单价=189万元/90㎡=21000元/㎡

2.交易情况修正（假设均为正常交易，修正系数1.00）。

3.市场状况调整（以估价时点2024年12月为基准，2024年9-12月房价月环比上涨0.5%）：

实例1（10月）：调整系数=(1+0.5%)^(2)=1.0100

实例2（11月）：调整系数=(1+0.5%)^(1)=1.0050

实例3（9月）：调整系数=(1+0.5%)^(3)=1.0151