建筑物区分所有权？这部分属于业主共有！.docxVIP

【裁判要旨】

业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。以自然物理属性和功能用途来看，建筑物的全体业主对楼房的外墙和顶端拥有建筑物共有权，未经业主同意，任何擅自处理和改变楼房的外墙和顶端使用权的行为，均构成对业主权益的妨害，应承担相应的民事责任。且物业公司不得进行出售、出租及处置建筑物共有部分、共有区域等与物业管理无关的活动。

【基本案情】

某广告公司在人民广场浮雕墙上端设置面积为600平方米的广告牌发布公益及商业性广告，但案涉浮雕墙依附于人民广场街道商铺外墙，广告牌架设于街道商铺屋顶。后商铺所属物业公司与该广告公司达成协议，将商铺屋顶永久转让给该广告公司，同时某摄影家协会发布的广告牌也架设在浮雕墙上端外墙面。街道商铺共有104个，商铺购买人在购买时分别与开发商签订《物业管理公约》，约定购房者（业主）应接受物业对街道的物业管理，不得擅自占用及损坏各类属共用部分的墙面、走廊、门厅、屋楣及属甲方的广告位。商铺业主认为架设广告牌的行为侵害其对建筑物的共有权利，诉至法院请求被告恢复原状。

【裁判结果】

人民法院经审理认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律的保护，任何单位和个人不得侵犯。建筑物外墙及屋顶属于建筑物业主的共有部分，该广告公司在案涉商铺屋顶架设的广告牌为钢架结构，且面积较大，为固定该广告牌必然会对屋顶造成一定程度损坏。该广告公司及某摄影家协会在未