房地产企业预售环节的相关涉税处理（内附案例）.docVIP

房地产企业预售环节的相关涉税处理（内附案例）

一、房企预售环节会计收入确认分析

本文以2006年旧收入准则与2017年新收入准则为依据进行讨论。

（一）旧收入准则

2006年版旧收入准则强调，销售商品收入的确认需同时满足5个条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠地计量；（4）相关的经济利益很可能流入企业；（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。其中，第（1）条“风险报酬转移”是核心条件。房地产企业预售商品房业务，因商品房风险报酬没有转移，不符合会计收入确认条件，因此会计上不确认收入。

（二）新收入准则

在2017版新收入准则下，房企销售收入的确认需要在商品房的控制权转移给业主时实现，控制权的转移在新收入准则中需要区分时点转移和时段转移，根据新收入准则的规定，这个时点和时段的判断如下：满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务。否则，属于在某一时点履行履约义务。①客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益。②客户能够控制企业履约过程中在建的商品。③企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。对于期房销售，房企在符合预售条件时开始预收房款，此时能否确认收入呢？