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房企自持物业土地价款能否扣除

营改增运行至今，很多房地产开发企业的一般计税项目已开始结转收入，物业自持已经成为商业地产的常态。房企自持物业部分对应的土地价款能否扣除是相关纳税人关注的问题。笔者认为，房企自持物业的土地价款应允许扣除，并建议可以在自持物业移交使用或办理产权登记时一次性扣除。

案例

某房地产开发企业通过“招拍挂”方式取得了一块土地使用权，向政府相关部门支付土地价款30000万元开发商业地产。该项目可供销售的建筑面积3万平方米，其中房企自持1万平方米，其余2万平方米对外销售，销售均价为3万元/平方米。

根据《国家税务总局发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号，以下简称18号公告）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。

该房企在销售完毕时，应确认的销售额为：（2×30000－2÷3×30000）÷（1+10%）=36363.64（万元）。在计算销售额时，土地价款对应部分已扣除20000万元（2÷3×30000），尚有10000万元土