公募REITs2026年投资策略分析报告：存量重构，REITs蓝海未来.pdfVIP

证券研究报告

存量重构开新局，REITs蓝海向未来

——公募REITs2026年春季策略展望

2026.03.16

摘要

◼商业不动产开新篇，共绘公募REITs新蓝图。推动商业不动产REITs市场发展是助力商业地产“盘活存量、做优增量”、优化房企资产负债结构，推

动行业由“重资产开发”向“轻资产运营”转变的重要举措。相比基础设施REITs：商业不动产REITs资产类型具备高度市场化属性、发行主体更趋

多元（民营、外资及房企等主体占比更高）、审核链条更加简洁高效、底层资产业绩弹性更高、股性或更强的特征。从投资策略看，不同经济周期

下、不同会计计量方式下，对商业不动产REITs和基础设施REITs各类资产投资侧重均有不同；对原始权益人而言，资产与平台定位的契合度、融资

成本、融资效率会是其综合权衡选择何种平台申报的重要考量维度。基础设施REITs、商业不动产REITs错位协同，共同构成了我国公募REITs市场

的两大支柱，共同构建了一个容纳多元化发行主体和投资者的多层次市场生态。

◼存量生态将重构，万亿市场更可期。商业不动产REITs的推出，将从市场结构