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房地产企业融资并购税收实务精解

房地产并购重组业务过程中，受税收因素以及土地投资

强度的影，买卖双方大多采取股权转让方式进行交割。但

由于大额股权溢价无法体现为项目成本，从而导致买家在拿

下项目并进行二次开发对外销售时，产生巨大的税收损失。

在房地产公司从事过财税工作的朋友们都了解，在收入不变

的前提下，成本每削减100元，对应增加的税收成本将至少

是54%o一线城市的土地资源本就稀缺，房地产行业随之催

生形成了“卖方市场:卖家为了能够大幅降低其自身本应

担当的股权转让溢价对应的所得税，通常会采取“包税制

意即不管税多税少，一律由买方担当。买卖双方的税收问题

就犹如一个“跷跷板”，一边高了，另一边自然低。而且在

这其中，有许多卖家甚或会提出，要求在境外进行交割，所

付款项必需汇至其指定的境外账户。单凭这一点，许多上市

公司或国有企业直接被拒之门外，唯恐也只有那些实力雄厚

的民营企业才能玩这个游玩了。

阴阳合同，也只是缓兵之计。舒服得了一时，安逸不了

太久。3-5年后，随着项目开盘对外销售，问题开头出现了。

被“麻醉药”临时蒙蔽的疼痛，等到税务清算来临的那一天，

足以毁掉一个项目。股权转让方式收购地产项目，总绕不开

这样的税