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2026年物业管理师考试(案例分析)冲刺押题及答案

【案例一】

某超高层写字楼总建筑面积18.6万㎡，地上68层，地下4层，2025年10月交付。业主方与A物业公司签订五年期酬金制合同，酬金比例8%，公共收益分成比例业主占70%、A公司占30%。2026年3月，业主委员会发现：

1.一层大堂原设计为400㎡共享空间，现被A公司擅自划出60㎡出租给咖啡连锁品牌，月租2.8万元，A公司未入账；

2.地下B1层原规划非机动车库1100㎡，被改造成51间“迷你仓”对外出租，月均价450元/间，使用率92%，改造成本38万元，A公司已在2025年11月一次性计入“物业共用设施设备更新改造费用”并向业主分摊；

3.物业服务中心将写字楼二次供水水箱清洗消毒业务委托给无资质B公司，合同价1.9万元/次，一年清洗两次，实际仅清洗一次，节省支出50%由服务中心“小金库”留存；

4.2025年12月，A公司向全体业主发出《关于调整写字楼室内温度的通知》，将冬季供暖温度由20℃下调至18℃，夏季供冷由26℃上调至28%，节省能耗费用约46万元，A公司按合同提取8%酬金后，剩余42.32万元未返还业主专户。

业主委员会拟于2026年4月召开临时会议，议题包括：

①解除物业服务合同；

②要求A公司返还全部收益并赔偿损失；

③要求A公司退出并移交资料及场地。

问题：

1.指出A公司上述行为分别违反了《民法